Kết nối chung cư cũ với hệ thống giao thông công cộng - Hướng đi mới cho Hà Nội

Hiện nay các khu chung cư cũ (CCC) đang đứng lẻ loi bên ngoài các tuyến đường sắt đô thị (ĐSĐT) được vẽ trong các bản Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mới công bố đầu năm 2025. Quy hoạch cải tạo CCC được thành phố chỉ đạo là theo định hướng TOD. Định hướng TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng có nghĩa là phải bám theo các tuyến ĐSĐT và các tuyến giao thông đô thị vận chuyển nhanh khối lượng lớn (gọi tắt là UMRT - Urban Mass Rapid Transit) - bao gồm ĐSĐT, BRT và các phương tiện khác như SkyBUS, Tàu điện không ray (ART - Autonomous Rail Rapid Transit)... trong khi Hà Nội quy hoạch các tuyến ĐSĐT một nơi còn các khu CCC thì lại một nẻo... Vậy cải tạo CCC theo định hướng TOD phải làm thế nào?

Việc lệch pha giữa Quy hoạch ĐSĐT và cải tạo CCC cần được điều chỉnh bằng việc đồng bộ Quy hoạch ĐSĐT-UMRT với Quy hoạch tái thiết đô thị - nhiệm vụ này lại không được đề cập trong Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mới công bố đầu năm 2025, thậm chí còn nhầm lẫn giữa UMRT và ĐSĐT: Hê thống UMRT - giao thông đô thị vận chuyển nhanh khối lượng lớn không chỉ một loại ĐSĐT mà bao gồm nhiều loại phương tiện khác nhau, có công suất vận chuyển khác nhau, được bố trí tối ưu hóa tùy theo các khu vực có mật độ dân cư, nhu cầu đi lại khác nhau... để đầu tư loại hình thích hợp với chi phí chỉ bằng 15-40% chi phí ĐSĐT... Điều này dẫn đến Hà Nội đặt ra mục tiêu làm hơn 500km ĐSĐT đi tất cả mọi nơi, nhưng nơi cần đi qua các khu CCC thì không có, thậm chí còn quyết tâm làm tuyến ĐSĐT số 3 đi ngầm với mức hơn 200 triệu USD/1km đi qua khu làng xóm cũ, đầm hồ vắng người (khu hồ Yên Sở - Hoàng Mai). Theo “ Sổ tay hướng dẫn quy hoạch ĐSĐT” của Ngân hàng Thế giới (World Bank - 2018): trường hợp này có mức đầu tư cao hơn thông thường và có lượng khách thấp dưới mức đầu tư ĐSĐT ngầm - trong khi đầu tư UMRT đi hướng tuyến khác sẽ chi phí thấp hơn, tích hợp với cải tạo CCC hiệu quả hơn và kết nối liên thông với các tuyến giao thông trọng yếu một cách tối ưu hơn.

Chỉ đạo của Thành phố trong việc quy hoạch cải tạo CCC theo định hướng TOD là cơ hội sửa chữa những thiếu sót trong Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mới công bố đầu năm 2025 và bất hợp lý trong quy hoạch mạng lưới ĐSĐT Hà Nội. 

Thứ nhất, chỉnh hướng tuyến ĐSĐT số 3 sao cho tiếp cận các khu CCC tối ưu, kết nối với mạng lưới đường sắt tốc độ cao Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng và tuyến ĐSĐT đi trùng với đường bộ từ sân bay Gia Bình với trung tâm Hà Nội.

Thứ hai, tuyến ĐSĐT số 2 vốn vay ODA Nhật Bản nay không còn nguồn tài trợ nữa thì nghiên cứu lại hướng tuyến sao cho tiếp cận các khu CCC tối ưu hơn. 

Thứ ba, TOD không có nghĩa chỉ một loại hình ĐSĐT, cần đa dạng hóa các loại hình phương tiện vận chuyển nhanh, khối lượng lớn phù hợp với nhu cầu và đầu tư. 

Thứ tư, việc cải tạo CCC theo định hướng TOD cần xác định rõ cơ quan chỉ đạo hướng dẫn triển khai công việc này. Sở Quy hoạch - Kiến trúc, cơ quan quyết định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cho việc quy hoạch cải tạo CCC với mạng lưới UMRT, là phù hợp - vì đây là mô hình đầu tư đa ngành, huy động đa nguồn lực có quy mô lớn, tránh để tình trạng Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội (MRB) chỉ là tổ chức quản lý dự án ĐSĐT, lại kiêm cả quy hoạch UMRT với quy hoạch cải tạo CCC - đó là việc làm vượt quá năng lực của một ban quản lý dự án đầu tư bằng nguồn vốn duy nhất là ngân sách, vốn không có hiểu biết gì về quy hoạch tổng thể cũng như chi tiết.

Các khu CCC sẽ xây dựng cao tầng. Vẽ ra các nhà cao tầng cực dễ, nhưng những thách thức của nó thì tất cả các đơn vị tư vấn quy hoạch hay công trình của Việt Nam đều không biết. Đặc biệt là những tổ hợp bất động sản cực lớn, cực cao, diện tích sàn vô cùng lớn tạo nên những thách thức vượt quá năng lực tư vấn Việt Nam. Thách thức đầu tiên là Hệ số Xây dựng, Hong kong đã trải qua 3 giai đoạn tăng hệ số xây dựng từ 2,1 lên 5,4 và hiện tại là 8,1. Tăng hệ số xây dựng là tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhưng họ có cả một hệ thống các giải pháp kinh tế, kỹ thuật để hóa giải các thách thức này, trong khi tất cả tư vấn Việt Nam còn thiếu thông tin.

Các thành phố hiện đại đã khắc phục những thách thức về Mật độ - Độ nén đô thị bằng cách tiếp cận TOD, nhưng chưa đủ, phải có những các tiếp cận mới như TID và COD.

Các doanh nghiệp lớn của Trung Quốc tới Hà Nội chia sẻ phát triển, tái thiết đô thị theo định hướng TOD, trong đó các định chế tài chính đến trước để giới thiệu những khó khăn và thách thức họ đã trải qua. Họ tổng hợp các kết quả từ 26 thành phố duyên hải Trung Quốc đã phát triển tốc độ cao trong 30 năm qua để nhận diện những thách thức mà không phải chỉ TOD có thể hóa giải.

Có rất nhiều thách thức cần giải quyết khi phát triển đại dự án quy mô lớn, không gian phát triển theo chiều cao, chiều sâu và chiều rộng, nó cần phải rộng lớn hơn khuôn viên dự án khi nó liên thuộc với cả thành phố, đó là tính liên kết của dự án. Làm thế nào để liên kết và tích hợp? Từng câu hỏi phải có lời giải và các lời giải phải tổ hợp với nhau, vì các đại dự án không chỉ là hình phối cảnh bên ngoài mà cả tổ hợp khổng lồ được liên kết và vận hành.

Cải tạo CCC Hà Nội đang đặt ra những nhiệm vụ lớn cho các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và các cơ quan thẩm định, quản lý cấp trên mà chưa từng có những mẫu hình để soi chiếu. Hà Nội vừa mới công bố Quy hoạch Thủ đô, Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô, Đề án tổng thể đầu tư hệ thống ĐSĐT, cũng như tổ chức nhiều cuộc hội thảo trong nước và quốc tế về phát triển ĐSĐT theo mô hình TOD, nhưng chưa có một lời giải nào thỏa đáng cho mô hình phát triển mới mẻ này, trong khi các chuyên gia quốc tế cũng chỉ ra những hạn chế của mô hình TOD ngay tại các thành phố của họ mà cần những mô hình mới bổ cập, tiến hóa (ví dụ như TID và TOC). 

Cải tạo CCC Hà Nội (Thành Công, Trung Tự, Kim Liên, Nghĩa Tân …) cũng có thể lấy hình ảnh tương đồng trong 2 đại dự án ở Thành Đô và Thâm Quyến (Trung Quốc) có quy mô tương tự, hoặc các đại dự án tại Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia), Jakarta (Indonessia )… Các thành phố này vốn có nhiều kinh nghiệm triển khai các đại dự án, có các nhà đầu tư hùng mạnh với các dự án hàng chục tỷ USD và đội ngũ tư vấn đẳng cấp. Họ cũng trải qua rất nhiều thất bại trong các đại dự án, và phải vượt qua rất nhiều thách thức để đưa ra các bài học cho Hà Nội./.

Chú thích: Hình minh họa trong bài viết trích từ bài trình bày “Sự tiến hóa của TOD" của Tập đoàn Thiết kế & Khảo sát Đường sắt Trung Quốc SIYUAN trình bày tại Hà Nội tháng 4/2025