Không có giấy phép xây dựng vẫn còn nhiều cách để quản lý việc xây dựng

Tiến tới cắt giảm thủ tục hành chính, tại Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5.2025, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương xây dựng Nghị định quy định chi tiết và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29.5.2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội theo trình tự, thủ tục rút gọn, trình Chính phủ trước ngày 20.6.2025. Trong đó, có cắt giảm thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc đã phê duyệt thiết kế đô thị.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với KTS. Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, xoay quanh chủ đề này. 

Thưa KTS Trần Huy Ánh, ông đánh giá như thế nào về chủ trương mới của Bộ Xây dựng trong việc cắt giảm, tiến tới bỏ thủ tục cấp giấy phép xây dựng (GPXD) ở một số trường hợp cụ thể?

GPXD là một thủ tục hành chính, được sử dụng như công cụ để kiểm soát phát triển đô thị theo các tiêu chuẩn kỹ thuật đã được tính toán, xem xét nhiều mặt. Kết quả của nó là các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị làm căn cứ để xây dựng.

Thủ tục cấp GPXD có từ đầu thế kỷ 20 tại Hà Nội. Cấp GPXD để phòng chống cháy nổ vì khi đó Hà Nội có rất nhiều nhà lá, nhà gỗ và trước đó xảy ra các vụ cháy lớn nên phải loại bỏ nhà lá, nhà gỗ, sử dụng kết cấu bằng gạch và vật liệu chống cháy. Cấp GPXD để xây nhà chỉ được xây dựng không phạm chỉ giới mở đường. Cấp GPXD đảm bảo điều kiện vệ sinh. Vì Hà Nội khi đó là một thành phố từ kinh đô phong kiến được đô thị hóa theo kiểu phương Tây nên tích tụ đông dân cư, nhưng vệ sinh kém, nhất là thoát nước và cấp nước sạch, gây dịch bệnh, thiệt hại về người trong đại dịch đầu thế kỷ 20.

Trong suốt thế kỷ 20, Hà Nội được mở rộng nhiều, nhất là sang thế kỷ 21, lại mở rộng lớn hơn, thiết chế quản lý cũng thay đổi, cấp GPXD đã biến thành một thủ tục giao dịch dân sự. Tuy vậy, thủ tục cấp GPXD đã trở thành một giao dịch thỏa thuận. Ví dụ, chỉ tiêu xây dựng đã duyệt, nhưng chủ đầu tư dự án lại xin thay đổi và hợp thức GPXD.

Trong nhiều tình huống, lại sinh ra những giấy phép con, như thỏa thuận về môi trường, quảng cáo, PCCC hay kinh doanh có điều kiện (như karaoke, sản xuất công nghiệp). Thủ tục này tràn lan, khiến cho quyền của người sử dụng đất ở, nhà ở; quyền được đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật bị hạn chế hoặc dễ bị lợi dụng việc xây nhà phải có phép, làm sai phép trên cơ sở “thỏa thuận”, cán bộ lợi dụng việc đó để trục lợi.

Việc tiến tới cắt giảm thủ tục cấp GPXD tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc đã phê duyệt thiết kế đô thị là phù hợp. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp, có thể bớt đi phiền hà hoặc khiến công tác quản lý trở nên lỏng lẻo hơn. Sự thỏa hiệp và những trường hợp lợi dụng chính sách để trục lợi trong xây dựng cũng như bên cấp GPXD đều có thể xảy ra, nếu không đi cùng cơ chế giám sát.

Việc miễn cấp GPXD cho các công trình trong khu vực đã có quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị được xem là “đột phá”. Theo ông, điều này sẽ mang lại tác động tích cực ra sao cho doanh nghiệp và xã hội?

Theo tôi việc miễn cấp GPXD ở những nơi đã cấp phép trước đó là việc bình thường, không gọi là “đột phá”. Việc miễn cấp GPXD trong các trường hợp trên là cách ứng xử bình thường trong quan hệ hành chính, là vốn dĩ phải làm. Đã cho phép một lần qua giấy phép quy hoạch, rồi qua chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật ở trong quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị lại thêm một lần cấp phép là không cần thiết. Trong khi dự thảo Luật Quy hoạch 2017 đã nhấn mạnh tầm quan trọng trong thực hiện RIA (Regulatory Impact Assessment) là phương pháp đánh giá những tác động có thể xảy ra từ sự thay đổi chính sách hoặc pháp luật.

Như vậy, việc giữ hay bỏ GPXD cần thực hiện một cách nghiêm túc RIA, để loại bỏ tình huống “giấy phép mẹ đẻ giấy phép con”, giảm nguy cơ cơ chế xin cho ở các cơ quan quản lý địa phương, kể cả quản lý xây dựng hay quản lý hành chính. Việc miễn cấp GPXD cho các công trình trong khu vực đã có quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị là ứng xử văn minh trong một xã hội pháp quyền.

Ở đây cần nói tới việc cấp phép và làm sai phép ở trong phạm vi nào. Bởi chúng ta biết khi xin phép xây dựng một dự án, nhà đầu tư "nhân bản vô tính" hàng ngàn căn hộ có kiểu cách giống nhau. Như thế là tạo ra một đô thị tẻ nhạt, loại trừ tính đa dạng, sáng tạo, cá tính của chủ nhân những ngôi nhà tương lai, không còn là không gian ở có cảm xúc.

Vì vậy nên mở ra một cách ứng xử mới trong quản trị đô thị. Đó là nếu như những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đáp ứng được về vật lý kiến trúc, hạ tầng đô thị, mối quan hệ giữa con người và cảnh quan hoặc cộng đồng người sống với nhau, thì chúng ta có thể chủ động sáng tạo không gian ở của mình không giới hạn, miễn là không làm phiền tới người khác, vi phạm luật pháp hay vi phạm chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được cấp phép quy hoạch chi tiết hay thiết kế đô thị tại các dự án đó.

Thay vì cách duyệt, vẽ đồ án đơn giản, thô sơ thì nên đưa ra các danh sách chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, miễn là các chỉ tiêu đó được kiến trúc sư đảm bảo được, sẽ không phải xin phép. Đảm bảo được về mật độ, hệ số xây dựng, về điều kiện giãn cách giữa các ngôi nhà, về vật liệu xây dựng có an toàn không… Hiểu chủ trương của Chính phủ là giải phóng sự sáng tạo trong phát triển đô thị, chứ không phải giao quyền năng ở các bản vẽ (nhất là những bản vẽ thiếu chất lượng) rồi quản lý dựa trên các bản vẽ đó. 

Trong các mô hình quản trị đô thị trên thế giới, người ta đã thực thi từ lâu. Chúng ta biết rằng quản lý xây dựng ở các đô thị mới, người ta cho phép xây dựng một khu đất có mật độ bao nhiêu, hệ số xây dựng như thế nào hay các hệ số tầng cao, rồi còn các chỉ tiêu khác như khoảng giãn cách tối thiểu giữa các ngôi nhà trên lô đất này so với lô đất khác. Tất cả các công trình kiến trúc đáp ứng được rất đơn giản.

Ngay cả việc xây dựng hay sở hữu, cải tạo công trình kiến trúc ở đô thị cổ, đậm tính văn hóa lịch sử như Ý, Pháp... người ta còn đưa ra một loạt các danh sách quy định: có bao nhiêu loại vòi nước được sử dụng, loại gạch màu gì để lát nền, loại cửa gì, ngói như thế nào… làm cho người xây dựng công trình hoàn toàn sáng tạo ngôi nhà dựa trên danh sách đã các nhà khoa học thẩm định, tập thể dân cư thỏa thuận với chính quyền thành phố trở thành quy định để người dân sống tại đó phải tuân thủ.

Vì vậy, các thành phố dù được hiện đại hóa nhưng vẫn giữ được bản sắc vốn có. Thí dụ Paris (Pháp), mái nhà của thành phố này là một phần di sản thế giới. Nó cũng không phải quá cổ, ra đời vào khoảng những năm 1836-1870, nhưng bây giờ trở thành một phần di sản thế giới bởi vì người ta đều đồng ý với quy định xây mái, cách Nhà thờ Đức Bà bao nhiêu mét thì chỉ được xây mái cao bao nhiêu mét, cách tháp Eiffel bao nhiêu mét thì bị giới hạn chiều cao mái là bao nhiêu…

Một số ý kiến cho rằng việc bỏ GPXD có thể dẫn đến tình trạng buông lỏng quản lý, phá vỡ quy hoạch. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Chúng ta biết rằng việc cấp GPXD đã có từ nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng xây dựng trái phép, sai phép, thậm chí xây dựng cả những nơi bị cấm xây dựng, xảy ra tràn lan. Ở Hà Nội thì có thể nhìn rất rõ thực trạng này ở ngoài đê sông Hồng. Cho nên, bản chất việc có GPXD cũng không quản lý triệt để được xây dựng có trật tự. Vậy bỏ GPXD khiến xây dựng có trật tự hay không là một câu hỏi mang tính dự báo. Nếu không có GPXD thì vẫn có muôn vàn cách khác để quản lý về xây dựng.

Ông có thể chia sẻ thêm về những công cụ kỹ thuật hoặc giải pháp thay thế GPXD mà ông cho là khả thi? Ví dụ như hệ thống đăng ký điện tử, hậu kiểm thông minh...?

Hệ thống đăng ký điện tử, hậu kiểm thông minh… mới chỉ là những gợi ý còn sơ sài, mơ hồ. Hiện nay, TP.HCM đã triển khai một số giải pháp mà doanh nghiệp tư nhân đã làm. Như Công ty TNHH dịch vụ giải pháp SOS đã dùng AI thực hiện các công đoạn của kiến trúc sư như vẽ tự động hồ sơ thiết kế.. bằng các chỉ tiêu chúng ta đưa ra. Dựa vào hồ sơ đó để tiền kiểm.

Còn hậu kiểm, người ta dùng máy bay không người lái (drone) bay trên các mái nhà phát hiện hàng ngàn trường hợp xây sai phép, hay vượt quá quy định, yêu cầu phạt theo mức phạt quy định của ngành xây dựng. Điều ngạc nhiên là trong vòng 10 năm dự án đó chưa được trả tiền, nhưng bộ máy vẫn lãng phí tiền của cho công tác quản lý xây dựng chưa đạt hiệu quả cao.

Tôi đề xuất giải pháp ứng dụng công nghệ số của Công ty TNHH dịch vụ giải pháp SOS cho Hà Nội, thử mô hình này tại những phường mới trung tâm thành phố Hà Nội, như vậy có thể tiết kiệm ngân sách nhà nước về mặt nhân lực trong giai đoạn tinh gọn bộ máy hiện nay.

Ông có thể phân tích rõ hơn về quan điểm "chuyển từ xin phép sang tuân thủ", và làm thế nào để nguyên tắc này không chỉ tồn tại trên giấy tờ mà thật sự đi vào thực tiễn quản lý?

Câu nói “chuyển từ xin phép sang tuân thủ” không rõ có trong văn bản hướng dẫn của việc bỏ GPXD hay không? Bởi vì quản lý phải có bộ máy quản lý nhân lực, quản lý công cụ, cơ chế quản lý, dữ liệu quản lý. Như tôi đã gợi ý, có thể thực hiện từng công đoạn ứng dụng AI như Công ty TNHH dịch vụ giải pháp SOS đã làm với TP.HCM với các phường mới trung tâm Hà Nội, để đánh giá hiệu quả của chuyển đổi số trong công tác quản lý.

Một vấn đề ít được nhắc tới là trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư khi không còn khâu “xin phép” mà chỉ tuân thủ. Theo ông, nên thiết kế cơ chế kiểm soát và chế tài như thế nào để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật?

Nhắc tới chế tài và tính nghiêm minh của pháp luật, việc đầu tư xây dựng là cả một quy trình và dính dáng đến tiền bạc. Nếu như việc này tuân thủ theo pháp luật thì được Nhà nước khuyến khích. Nếu việc đầu tư xin một đằng, xây một nẻo, có nghĩa là đầu tư có lợi cho chủ đầu tư nhưng có hại cho thiết chế quản lý cũng như xã hội thì cần có biện pháp xử phạt. Nhưng không phải phạt rồi cho tồn tại. Cần xác định cái lợi và cái thiệt với những bên vi phạm pháp luật và người quản lý để đưa ra hình thức chế tài nghiêm minh. 

Theo ông, nếu thực hiện thành công, việc bỏ GPXD sẽ tạo ra thay đổi như thế nào đối với mô hình quản lý nhà nước trong ngành xây dựng nói riêng và quản lý đô thị nói chung?

Ở đây chúng ta chưa hề bỏ GPXD, chúng ta vẫn quản lý xây dựng bằng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được quy định trong quy hoạch. Bỏ GPXD cho các công trình trong khu vực đã có quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị, bản chất là bỏ "giấy phép con" khi những nơi đã được cấp phép quy hoạch trước đó, chứ không phải người dân, doanh nghiệp muốn xây gì thì xây. Nếu không có giấy phép thì phải công bố thông tin chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để người dân, doanh nghiệp cam kết thực hiện theo.

Xin cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện!