Quận Montgomery đã tìm ra cách để khôi phục nhà ở công cộng ở Mỹ

Montgomery là một quận đang phát triển ở ngoại ô vùng đô thị Washington DC đã đưa ra phương pháp giải quyết tình trạng vai trò ngày càng giảm sút của nhà ở xã hội ở Mỹ. Giống như nhiều nơi khác trên đất nước, nơi này đang rất cần nhà ở giá rẻ. Trong khi việc thiếu nguồn tài trợ từ chính quyền trung ương có nghĩa là việc xây dựng nhà ở do khu vực công dẫn đầu để đáp ứng nhu cầu đó là điều hiếm thấy ở Hoa Kỳ, chính quyền quận Montgomery đã nghĩ ra cách tự cung cấp những ngôi nhà chất lượng cao.

Ủy ban Cơ hội Nhà ở (HOC), một cơ quan được thành lập vào những năm 1970 để cung cấp nhà ở công cộng do liên bang tài trợ, gần đây đã phát triển một chiến lược mà họ gọi là mô hình nhà phát triển công cộng.

Năm 2021, thành lập Quỹ sản xuất nhà ở (HPF) để tài trợ cho nhà ở xã hội có thu nhập hỗn hợp.

Dự án hoàn thiện đầu tiên sử dụng mô hình này là The Laureate, một dự án gồm 268 căn nhà do công ty kiến ​​trúc KTGY của Mỹ thiết kế, với hàng ngàn m2 tiện nghi và thậm chí còn có hồ bơi nước nóng ngoài trời và spa.

"Chúng tôi tin rằng đây sẽ là tiêu chuẩn"

Giám đốc điều hành của HOC, Chelsea Andrews, chia sẻ: "HOC tự hào rằng khi bước vào The Laureate, bạn sẽ được trải nghiệm một cộng đồng chất lượng cao, đẳng cấp và được thiết kế đẹp mắt, mang đến trải nghiệm sống như nghỉ dưỡng. Chúng tôi tự hào rằng dù bạn đang ở trong một ngôi nhà giá rẻ hay một ngôi nhà cho thuê theo giá thị trường, thì cả hai đều hoàn toàn không thể phân biệt được. Chúng tôi tin rằng đây sẽ là tiêu chuẩn cho mọi dự án phát triển nhà ở giá rẻ mới."

Ở hầu hết các nơi tại Hoa Kỳ, các thành phố sử dụng chính sách giảm thuế để khuyến khích các nhà phát triển xây dựng nhà ở cho nhiều đối tượng thu nhập. HOC áp dụng cách tiếp cận trực tiếp hơn, sử dụng trợ cấp liên bang để hỗ trợ những nhóm nghèo nhất trong khi vay vốn để tài trợ cho các dự án khác của HOC. Việc xây dựng nhà ở được trợ cấp liên bang thường đòi hỏi sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân để tài trợ toàn bộ chi phí xây dựng – điều này có nghĩa là chất lượng xây dựng có thể bị ảnh hưởng để bảo vệ biên lợi nhuận.

Với vai trò là nhà phát triển công cộng và cung cấp nhà ở cho những người có nhiều mức thu nhập khác nhau, Quận Montgomery hy vọng HOC có thể xây dựng nhà ở tốt hơn và xóa bỏ định kiến ​​về nhà ở xã hội. Mô hình này cũng cho phép quận tạo ra nhà ở cho những người có nhu cầu nhà ở giá rẻ nhưng không đủ điều kiện nhận trợ cấp nhà ở theo Mục 8. Các tòa nhà do HOC quản lý, nơi theo dõi chặt chẽ thu nhập của cư dân. Tiền thuê nhà từ những người có thu nhập cao hơn góp phần làm tăng chi phí cho những người thuê nhà nghèo hơn.

Hiệu trưởng trường KTGY Ben Kasdan phát biểu: "Nhà ở thu nhập hỗn hợp đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết thỏa đáng cuộc khủng hoảng nhà ở mà chúng ta đang phải đối mặt ở đất nước này, vì chiến lược đó có thể thu hẹp khoảng cách về tài chính xây dựng đồng thời tạo ra một cộng đồng toàn diện và đa dạng hơn".

Quận Montgomery có hai trung tâm dân số - Silver Spring và Bethesda. Cả hai đều đang phát triển nhanh chóng nhờ tuyến đường sắt kết nối Washington D.C. thuận tiện.

HOC hiện đang nhắm mục tiêu vào các khu vực gần đường ray xe lửa với các dự án phát triển tương tự, mật độ cao hơn.

Mặc dù về mặt kiến ​​trúc, các dự án này có xu hướng không mấy thú vị, nhưng giám đốc Trung tâm Doanh nghiệp Công Paul Williams tin rằng việc triển khai nhanh chóng là ưu tiên hàng đầu do nhu cầu nhà ở đang tăng nhanh của quận.

Williams, người tư vấn cho Quận Montgomery về chương trình này, cho biết: "Những ngôi nhà công cộng cực kỳ xấu xí với diện tích năm trên một vẫn tốt hơn nhiều so với những ngôi nhà công cộng đẹp đẽ nhưng không được xây dựng".

Mặc dù các công trình này có vẻ bình thường, nhưng chúng có thể là một cách sáng tạo để đưa nước Mỹ thoát khỏi cuộc khủng hoảng nhà ở trầm trọng.

Mô hình nhà ở công cộng truyền thống của Hoa Kỳ hoạt động dựa trên một hệ thống đã được thiết lập gần một trăm năm trước. Các cơ quan quản lý nhà ở được thành lập để quản lý dòng tiền liên bang từ ngân sách do Quốc hội phê duyệt và HUD đến các chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, sau khi luật pháp ban hành vào những năm 1990 hạn chế việc xây dựng nhà ở xã hội và chỉ phân bổ nhà ở này cho những người nghèo nhất trong nước, nhiều cơ quan chức năng đã bị trì trệ.

Kích hoạt các cơ quan trì trệ

Williams cho biết: "Mô hình này giúp các cơ quan quản lý nhà ở công cộng, hiện tại phần lớn chỉ là những đơn vị trì trệ, có việc để làm. Rào cản đối với số lượng nhà ở giá rẻ được xây dựng ở Mỹ nằm ở số tiền Quốc hội dành cho tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp trong ngân sách hàng năm. Mọi người mong muốn có một khoản nào đó khác, nhưng chỉ có vậy thôi."

Bằng cách sử dụng mô hình này, các khoản trợ cấp của liên bang có thể được chuyển trực tiếp đến những người có nhu cầu lớn nhất, trong khi chính quyền, hoạt động theo mô hình đầu tư tư nhân mà không có động cơ lợi nhuận của vốn tư nhân, có thể cung cấp nhà ở cho những người vẫn còn khó khăn nhưng ít tuyệt vọng hơn.

Tuy nhiên, tình trạng trì trệ của các cơ quan quản lý nhà ở không thể thay đổi chỉ sau một đêm.

Quận Montgomery có lịch sử lâu đời về đổi mới trong lĩnh vực nhà ở công cộng. Nằm rất gần thủ đô, nơi đây thường là cái nôi của những thử nghiệm chính sách.

Andrews cho biết: "Phong trào công lý xã hội lan rộng khắp Hoa Kỳ vào những năm 1970 đã có tác động to lớn đến cách tiếp cận của Quận Montgomery đối với việc phát triển nhà ở giá rẻ".

"Việc phân bổ các dự án nhà ở giá rẻ mới trên khắp quận đã mang lại hiệu quả tốt cho chúng tôi trong nhiều năm qua và giúp chúng tôi hình thành nên những khu phố đa dạng giúp quận trở nên sôi động."

Williams cho biết tổ chức của ông đang giúp các thành phố khác áp dụng các mô hình tương tự, sử dụng đòn bẩy của hệ thống tài chính để tạo ra các giải pháp tức thời cho các vấn đề của cuộc khủng hoảng nhà ở - vì việc cải tổ toàn diện hệ thống bất động sản của Mỹ khó có thể diễn ra trong thời gian sớm.

Ông cho biết: "Đây là cách chúng ta chuyển các cơ quan nhà ở này trở lại thành những tác nhân tích cực của phát triển kinh tế toàn diện, thay vì chỉ là những kênh mà Quốc hội dùng để gửi những khoản tiền nhỏ cho người dân".