Cần sớm ban hành bộ khung tiêu chuẩn toàn diện cho nhà ở xã hội

Thực trạng

Hiện nay, Việt Nam đã có những quy định pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định đối với nhà ở xã hội (NOXH), tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm chưa hoàn thiện và thiếu tính đồng bộ, cả trong tư duy quy hoạch lẫn tổ chức thực hiện. Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở năm 2014 và những sửa đổi, bổ sung mới nhất vào năm 2023 đã bước đầu xây dựng được nền tảng pháp lý cho nhà ở xã hội. Luật này định nghĩa rõ đối tượng được hưởng chính sách NOXH, quy định các cơ chế ưu đãi, đồng thời xác định rõ vai trò và trách nhiệm của Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân trong việc phát triển phân khúc nhà ở đặc biệt quan trọng này.

Cùng với đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã được ban hành để quy định chi tiết hơn những nội dung của Luật Nhà ở, trong đó có đề cập đến những yêu cầu cụ thể về diện tích căn hộ, mật độ xây dựng và kết nối hạ tầng. Các quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật cũng đã được ban hành, tiêu biểu như Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), hay các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội dưới dạng chung cư và nhà liên kế như TCVN 4451:2012 và TCVN 9255:2012. Đây là những bước đi ban đầu rất quan trọng, thể hiện nỗ lực của Việt Nam trong việc thể chế hóa vấn đề NOXH.

Tuy nhiên, khi đi sâu vào nội dung, có thể thấy rằng những tiêu chuẩn hiện hành mới chỉ dừng lại ở mức khung khái quát, chưa hình thành được một bộ tiêu chuẩn riêng biệt, mang tính đồng bộ và chuyên biệt dành cho NOXH. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu định hướng rõ ràng trong thực tế triển khai. Chẳng hạn, diện tích căn hộ được quy định trong khoảng từ 25 m² đến 70 m², tùy theo loại hình một phòng ngủ hay hai phòng ngủ. Mật độ xây dựng được yêu cầu tuân thủ các quy chuẩn chung, nhưng đôi khi được linh hoạt điều chỉnh để tối ưu hóa chi phí. Vật liệu xây dựng có thể sử dụng các loại vật liệu giá rẻ nhằm giảm giá thành, song vẫn phải bảo đảm các tiêu chí về an toàn, độ bền và vệ sinh. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần được kết nối đầy đủ với các mạng lưới thiết yếu như điện, nước, thoát nước, thu gom rác và các công trình hạ tầng xã hội cơ bản. Ngoài ra, còn có những yêu cầu về không gian sinh hoạt cộng đồng như sân chơi, khu vực sinh hoạt chung và các khoảng không thoáng đãng. Tuy nhiên, các quy định này vẫn mang tính chất định tính nhiều hơn định lượng, thiếu những yêu cầu cụ thể về mật độ cây xanh, khoảng lùi công trình, tiêu chuẩn cách âm, chiếu sáng hay khả năng chống chịu thiên tai – những yếu tố ngày càng quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và biến đổi khí hậu ngày càng rõ nét.

Khi nhìn sang kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy nhiều quốc gia đã có cách tiếp cận rất toàn diện, cụ thể và sâu sắc đối với vấn đề nhà ở xã hội. Singapore là một hình mẫu thành công nổi bật với chương trình phát triển nhà ở do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. Ở quốc đảo này, diện tích căn hộ được quy định rõ ràng, dao động từ khoảng 35 m² đối với căn hộ một phòng cho đến trên 100 m² với các căn hộ 4 đến 5 phòng. Mỗi dự án nhà ở HDB đều bắt buộc phải đảm bảo có thang máy, hành lang thông thoáng, lối thoát hiểm, hệ thống thoát nước mưa hợp lý, cũng như tích hợp các hạng mục hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, trạm xe điện ngầm MRT, công viên cây xanh và khu thương mại phục vụ cư dân. Không chỉ dừng lại ở tiêu chuẩn vật lý, Singapore còn lồng ghép các tiêu chuẩn xây dựng xanh (Green Mark) nhằm thúc đẩy phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng trong từng căn hộ.

Tại Nhật Bản, mô hình NOXH được thiết kế linh hoạt để phục vụ tái thiết đô thị và thích nghi với một xã hội đang già hóa nhanh chóng. Các khu nhà ở xã hội thường là những tổ hợp nhà ở nhiều tầng với thiết kế hướng đến sự tiếp cận dễ dàng cho người cao tuổi: không có bậc thềm, hành lang rộng rãi, thang máy và các thiết bị hỗ trợ di chuyển được bố trí hợp lý. Không gian sống được ưu tiên có ánh sáng tự nhiên, thông gió tốt, cách âm giữa các phòng và căn hộ được nâng cao để tạo ra sự riêng tư và yên tĩnh cần thiết. Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn an toàn trước thiên tai như khả năng chịu động đất, hệ thống báo cháy, lối thoát hiểm và phương án sơ tán khẩn cấp cũng được tích hợp đồng bộ trong thiết kế.

Hàn Quốc lại có cách tiếp cận khác, tập trung vào nhóm người trẻ và lao động thu nhập thấp thông qua chương trình “Happy Housing”. Điểm đặc biệt trong mô hình này là không gian tuy nhỏ nhưng được thiết kế rất thông minh và tiện nghi, tối ưu hóa từng m2 sử dụng. Công nghệ xây dựng dạng module được ứng dụng rộng rãi, giúp rút ngắn thời gian thi công và giảm chi phí đáng kể. Các tiện ích xã hội tích hợp như không gian làm việc chung (co-working space), phòng học cộng đồng, sân chơi, khu thể dục thể thao cũng được chú trọng để tăng cường đời sống tinh thần cho cư dân trẻ tuổi.

Từ các ví dụ quốc tế này, có thể thấy rằng nhà ở xã hội không chỉ là vấn đề về nơi ở với chi phí thấp, mà còn là công cụ quy hoạch xã hội quan trọng, giúp điều tiết dân cư, tạo sự cân bằng xã hội, và thúc đẩy phát triển đô thị theo hướng bao trùm, bền vững và nhân văn. Muốn làm được điều đó, Việt Nam cần phải tiến tới việc cụ thể hóa nội dung NOXH thành một chương trình độc lập trong tất cả các cấp độ quy hoạch: từ quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu cho đến quy hoạch chi tiết. Đồng thời, cần bổ sung một “Bộ tiêu chuẩn thiết kế NOXH” mang tính pháp lý rõ ràng, có tính hệ thống và đủ độ linh hoạt để thích ứng với điều kiện đặc thù của từng vùng miền.

Ngoài ra, cũng cần rà soát, điều chỉnh các luật hiện hành như Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, các nghị định và thông tư liên quan để bảo đảm tính liên thông, thống nhất trong khung pháp lý, tránh tình trạng chồng chéo, thiếu sót và khó áp dụng trên thực tế. Cùng với đó là sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài Chính, cũng như chính quyền địa phương nhằm hình thành một hệ sinh thái phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả, đặt trọng tâm vào nhu cầu sống – không chỉ ở – của con người.

Tháo gỡ điểm nghẽn liên ngành

Thêm vào đó, một điểm nghẽn lớn trong hệ thống quy định là sự rời rạc giữa các bộ ngành liên quan. Trong khi Bộ Xây dựng ban hành các quy chuẩn kỹ thuật, thì chính sách ưu đãi tài chính, phân bổ quỹ đất, và hỗ trợ tín dụng lại thuộc về các cơ quan khác như Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước. Sự thiếu liên thông này khiến các chủ đầu tư không thể xây dựng NOXH với một cách tiếp cận tích hợp, toàn diện, mà chỉ chạy theo các tiêu chuẩn kỹ thuật tối thiểu để đủ điều kiện xin ưu đãi. Địa phương – nơi trực tiếp triển khai – thì lại thiếu thẩm quyền và công cụ rõ ràng để đánh giá chất lượng thực tế hay giám sát một cách hiệu quả. Kết quả là nhà có thể đúng tiêu chuẩn nhưng vẫn không đáng sống.

Một bất cập mang tính chiến lược lâu dài khác là việc chưa có các quy định mang tính bắt buộc về kết nối hạ tầng xã hội và giao thông công cộng. Nhiều khu NOXH vẫn được quy hoạch ở vùng rìa thành phố, xa nơi làm việc, thiếu trường học, chợ, hay trạm y tế. Không có yêu cầu cụ thể nào về khoảng cách tối đa từ nơi ở đến các tiện ích công cộng cơ bản hay các tuyến giao thông chính. Vì thế, mặc dù giá nhà có thể rẻ, nhưng người dân lại phải gánh thêm chi phí ẩn về thời gian di chuyển, xăng xe, sức khỏe, và sự tách biệt khỏi các dịch vụ xã hội thiết yếu. Điều này làm giảm mạnh chất lượng sống và năng suất lao động, khiến nhiều người sẵn sàng chi nhiều hơn để ở khu vực gần trung tâm, thay vì chuyển đến NOXH vốn được gọi là “giải pháp cho người thu nhập thấp”.

Không kém phần quan trọng, hệ thống hiện hành cũng chưa lồng ghép được các chỉ số về chất lượng sống và phát triển bền vững vào thiết kế và vận hành NOXH. Những tiêu chí như tỷ lệ ánh sáng tự nhiên, mật độ cây xanh tính trên đầu người, hay diện tích không gian giao tiếp cộng đồng đều chưa xuất hiện trong các văn bản quy định với tính chất bắt buộc. Trong khi đó, đây là những yếu tố then chốt giúp NOXH trở thành nơi có thể xây dựng cộng đồng bền vững, nơi người dân có thể gắn bó lâu dài, giảm thiểu xung đột xã hội và duy trì tài sản đô thị bền vững theo thời gian. Việc thiếu những tiêu chí này khiến NOXH bị nhìn nhận như nơi ở tạm, thiếu kết nối, xuống cấp nhanh và không tạo động lực sinh sống lâu dài.

Cuối cùng, sự thiếu linh hoạt trong áp dụng tiêu chuẩn theo vùng miền là một vấn đề lớn nhưng thường bị bỏ qua. Việt Nam là một quốc gia có sự đa dạng sinh thái và văn hóa rất cao, từ miền núi, vùng cao nguyên cho đến đồng bằng ven biển và đô thị lớn. Tuy nhiên, các dự án NOXH trên toàn quốc lại đang bị áp theo một bộ khung tiêu chuẩn thống nhất, không tính đến đặc thù khí hậu, tập quán sinh hoạt hay điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương. Điều này khiến cho nhiều dự án trở nên “lạc lõng” trong bối cảnh địa phương, dẫn đến việc người dân dù được hỗ trợ vẫn không muốn chuyển đến sinh sống. NOXH – thay vì trở thành hạt nhân giúp tái cấu trúc không gian sống đô thị một cách nhân văn và bền vững – lại trở thành những khối nhà “rỗng” về chức năng xã hội.

Tổng hợp các yếu tố nêu trên cho thấy, để NOXH thực sự trở thành một trụ cột của chiến lược phát triển bền vững, Việt Nam cần một sự cải tổ toàn diện – không chỉ ở mặt kỹ thuật, mà còn ở tầm nhìn chính sách và cơ chế thực thi. Đã đến lúc chúng ta cần coi NOXH không phải là sản phẩm giá rẻ, mà là giải pháp toàn diện về không gian sống, kết nối xã hội, và phát triển cộng đồng, nơi mỗi m2 xây dựng đều mang giá trị sống và nhân văn đúng nghĩa.

Một số kiến nghị nhằm cải thiện tiêu chuẩn và quy định liên quan đến nhà ở xã hội

Xây dựng một Bộ Tiêu chuẩn thiết kế riêng biệt dành cho NOXH

Hiện nay, phần lớn các dự án NOXH vẫn áp dụng tiêu chuẩn thiết kế của nhà ở thương mại, điều này chưa phản ánh đúng nhu cầu và điều kiện sống của các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Vì vậy, cần xây dựng một bộ tiêu chuẩn riêng dành cho NOXH với các nội dung sau:
Phân loại rõ các nhóm đối tượng thụ hưởng: Mỗi nhóm như công nhân, người cao tuổi, người thu nhập thấp, người độc thân, sinh viên hay người khuyết tật… đều có nhu cầu sử dụng không gian và điều kiện sống khác nhau. Việc phân loại này sẽ làm cơ sở để đưa ra các mẫu thiết kế tương ứng, phù hợp, linh hoạt và có tính nhân văn cao hơn.
Xác lập các chỉ số sống tối thiểu: Bộ tiêu chuẩn cần quy định rõ các tiêu chí tối thiểu như diện tích sử dụng trên đầu người, khả năng thông gió và chiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tiếp cận với các không gian công cộng, và các yêu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt cộng đồng. Đây là nền tảng để bảo đảm chất lượng sống tối thiểu, đồng thời thúc đẩy sự gắn kết xã hội trong cộng đồng dân cư.
Khuyến khích áp dụng công nghệ xây dựng xanh: NOXH nên đi tiên phong trong việc sử dụng các giải pháp xây dựng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường và có chi phí vận hành thấp. Các vật liệu cách nhiệt, hệ thống thu nước mưa, pin năng lượng mặt trời, thông gió tự nhiên… nên được tích hợp thành tiêu chuẩn khuyến nghị hoặc bắt buộc tùy theo vùng miền và điều kiện đầu tư.

Tích hợp nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị hiện đại, đa trung tâm, dựa trên hệ thống giao thông công cộng

Để NOXH thực sự trở thành một phần không thể tách rời của cấu trúc đô thị bền vững, việc phân bổ và thiết kế các dự án này cần được lồng ghép chặt chẽ trong quy hoạch tổng thể của thành phố, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và vùng ven các thành phố vệ tinh. 

Cần Quy định khoảng cách tiếp cận tối đa từ NOXH đến các hạ tầng thiết yếu. Các dự án NOXH cần đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhanh chóng và thuận tiện với trục đường chính, trạm xe buýt, nhà ga đường sắt đô thị, trường học, trạm y tế và các dịch vụ cơ bản khác. Khoảng cách tiếp cận nên được lượng hóa bằng số liệu cụ thể (ví dụ: không quá 500m đến trạm xe buýt, 1km đến trường tiểu học…). Không đặt NOXH tại những khu vực có hạ tầng yếu kém chỉ vì “đất rẻ”: Việc tận dụng các khu đất giá rẻ, nằm xa trung tâm, hạ tầng thiếu thốn để phát triển NOXH có thể dẫn đến sự cô lập, làm giảm chất lượng sống và gia tăng chi phí di chuyển cho người dân. NOXH không nên bị coi là “giải pháp rẻ tiền” mà cần được nhìn nhận như một phần cốt lõi của chính sách phát triển đô thị công bằng, hài hòa và có trách nhiệm xã hội.

Đưa nội dung “Nhà ở vì an sinh xã hội” thành một chương hoặc mục bắt buộc trong các văn bản pháp luật nền tảng

Để đảm bảo việc phát triển NOXH không chỉ mang tính chất tạm thời hay phụ trợ, mà trở thành một phần thiết yếu trong chiến lược phát triển đô thị và nông thôn, cần quy định rõ vai trò của nhà ở phục vụ an sinh xã hội ngay trong các đạo luật có tính nền tảng.

Trong Luật Quy hoạch đô thị (cần được sửa đổi, bổ sung): Cần bổ sung một mục riêng về “Nhà ở xã hội và nhà ở đại chúng” tương tự như mục về hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, tất cả các cấp độ quy hoạch – từ quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, tỉnh, đến quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu và chi tiết – đều phải bắt buộc có nội dung đánh giá nhu cầu nhà ở theo từng nhóm đối tượng, đồng thời bố trí không gian phù hợp đáp ứng các nhu cầu này.

Trong Luật Nhà ở (sửa đổi): Cần quy định rõ mối liên kết bắt buộc giữa chính sách phát triển NOXH và hệ thống quy hoạch đô thị. Việc phát triển NOXH không thể tách rời khỏi định hướng phát triển không gian đô thị, nhất là vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm (trường học, y tế, giao thông…). Bên cạnh đó, cần yêu cầu các đồ án quy hoạch đô thị phải có quy hoạch không gian cho NOXH gắn với hệ thống giao thông công cộng và định hướng phát triển bền vững của đô thị.

Đưa tiêu chí “ổn định xã hội và cân bằng cộng đồng dân cư” thành một nguyên tắc cốt lõi trong công tác lập quy hoạch

Để đảm bảo tính toàn diện và nhân văn trong phát triển không gian, cần đưa tiêu chí “bảo đảm tiếp cận nhà ở phù hợp, bền vững và công bằng cho mọi tầng lớp xã hội” thành một nguyên tắc bắt buộc trong quá trình lập và thẩm định quy hoạch không gian đô thị và nông thôn. Mỗi cấp độ quy hoạch cần có nội dung đánh giá cụ thể về khả năng ổn định xã hội và dân cư, tương ứng với các kịch bản phát triển không gian. Việc này sẽ giúp đảm bảo rằng quy hoạch không chỉ định hình hình thức không gian mà còn góp phần duy trì sự hòa hợp trong cộng đồng, tránh tình trạng phân tầng xã hội trong không gian đô thị. Quy định nội dung cụ thể về “Quy hoạch nhà ở xã hội” trong từng cấp độ quy hoạch

Trong Quy hoạch vùng: Cần phân tích và dự báo tỷ lệ dân cư theo khả năng chi trả nhà ở, đồng thời xác định các khu vực ưu tiên phát triển NOXH mang tính liên vùng – đặc biệt là nhà ở cho công nhân trong các vùng công nghiệp lớn, khu vực có nhu cầu di dân tái định cư hoặc khu vực đang phát triển nhanh về kinh tế – xã hội nhưng thiếu hụt cơ sở hạ tầng nhà ở.

Trong Quy hoạch chung đô thị: Phải xác định rõ các khu vực phát triển NOXH, không chỉ dừng lại ở việc phân bổ diện tích đất mà còn đánh giá tỷ lệ dân cư có thu nhập thấp tại từng khu vực. Các khu vực NOXH cần được gắn kết trong bán kính phục vụ của hệ thống giao thông công cộng và hệ thống tiện ích xã hội để đảm bảo tiếp cận công bằng và tiện lợi.

Trong Quy hoạch phân khu: Các khu chức năng dành cho NOXH cần được xác định rõ ràng bằng bản đồ, ranh giới địa lý cụ thể. Đồng thời, cần giao chỉ tiêu phát triển theo từng giai đoạn (ví dụ: 2025–2030, 2030–2040), đảm bảo tiến độ phát triển phù hợp với nhu cầu và khả năng đầu tư công – tư.

Trong Quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị: Phải có quy định bắt buộc về tỷ lệ NOXH và nhà ở đại chúng trong mỗi dự án phát triển đô thị. Đồng thời, phải có đánh giá tác động của các dự án này đến cân bằng cộng đồng – tránh tình trạng tập trung hóa quá mức người thu nhập thấp vào một khu vực, gây phân cực xã hội hoặc tạo ra những “vùng nghèo đô thị”.

Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị: Cần được bổ sung thêm tiêu chí đánh giá “khả năng tạo lập môi trường nhà ở bền vững và bình đẳng” như một chỉ tiêu bắt buộc trong việc xem xét, chấp thuận các đồ án quy hoạch hoặc dự án phát triển đô thị.

Thông tư hướng dẫn lập quy hoạch xây dựng (số 01/2021/TT-BXD): Cần được bổ sung nội dung yêu cầu các đồ án quy hoạch phải xác định rõ quỹ đất, mật độ dân cư, tỷ lệ nhà ở xã hội, cũng như các giải pháp đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, nhóm yếu thế… phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của địa phương và năng lực chi trả của người dân.

Gắn kết phát triển nhà ở xã hội với an ninh và hòa bình đô thị

Phát triển NOXH không chỉ là nhiệm vụ riêng của ngành Xây dựng mà còn có ý nghĩa chiến lược đối với an ninh xã hội và sự ổn định lâu dài của các đô thị. Khi người dân không thể tiếp cận chỗ ở phù hợp, họ buộc phải sống ở các khu vực ven đô, thiếu thốn dịch vụ cơ bản, làm gia tăng nguy cơ phát sinh các tệ nạn xã hội và gây bất ổn tiềm tàng. Việc không thể sinh sống nơi mình lao động sẽ tạo ra cảm giác bị loại trừ, làm trầm trọng thêm các mâu thuẫn âm ỉ giữa các nhóm xã hội và có thể dẫn đến xung đột tiềm ẩn trong không gian đô thị. NOXH, vì thế, cần được công nhận là một cấu phần của “hạ tầng xã hội chiến lược”, có vai trò ngang hàng với hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục. Đây là công cụ điều tiết phát triển bền vững, góp phần tránh đầu cơ, ổn định thị trường nhà ở và nuôi dưỡng sự gắn kết xã hội trong quá trình phát triển đô thị toàn diện.