Thúc đẩy phát triển mô hình NOXH thông qua kinh nghiệm quy hoạch kiến trúc hiệu quả trên thế giới

CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC PHÁT TRIỂN NOXH VIỆT NAM TRONG ĐIỀU KIỆN MỚI VỚI HÀNG LOẠT CHÍNH SÁCH THÚC ĐẨY ÁP DỤNG

Trong 6 tháng đầu năm 2025, chương trình phát triển nhà ở xã hội trên cả nước đã ghi nhận những kết quả tích cực ban đầu. Tổng cộng có 686 dự án với quy mô 627.867 căn hộ đã và đang được triển khai. Trong số đó, 117 dự án đã hoàn thành và đi vào vận hành, đồng thời 22.649 căn hộ được hoàn thiện chỉ trong 5 tháng đầu năm. Những con số này cho thấy nỗ lực rất lớn của các địa phương và chủ đầu tư trong việc mở rộng nguồn cung NOXH. Tuy vậy, so với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn - nơi dân số cơ học tăng nhanh và áp lực về chỗ ở rất cao - kết quả trên mới chỉ đáp ứng được khoảng 35% nhu cầu, cho thấy nguồn cung vẫn còn quá nhỏ so với quy mô cầu thực tế.

Trong giai đoạn 2023-2025, hệ thống chính sách về NOXH được “tái kiến trúc toàn diện” với Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Nghị định 95/2024, Nghị định 100/2024 và các cơ chế đặc thù của Quốc hội, Chính phủ. Sự đổi mới tập trung vào:

Bảng 1 cho thấy Động lực pháp lý rõ ràng hơn, rút ngắn thủ tục, khuyến khích doanh nghiệp quay lại thị trường NOXH

Bảng 1. Bảng tổng hợp nhưng đổi mới trong chính sách NOXH

Đánh giá: Động lực pháp lý rõ ràng hơn, rút ngắn thủ tục, khuyến khích doanh nghiệp quay lại thị trường NOXH. 

Cùng với những bước tiến quan trọng, quá trình triển khai các dự án NOXH vẫn bộc lộ hàng loạt bất cập. Trước hết, việc đánh giá chưa chính xác nhu cầu thị trường và xác định sai nhóm đối tượng thụ hưởng khiến nhiều dự án rơi vào nghịch lý: có căn hộ nhưng thiếu người ở, trong khi nhiều người thật sự cần lại không tiếp cận được. Bên cạnh đó, nhiều dự án chỉ tập trung vào phần “nhà ở” mà thiếu đầu tư hệ thống dịch vụ xã hội, giáo dục, y tế, sinh hoạt công cộng, dẫn đến sự thiếu đồng bộ và chất lượng sống không đảm bảo.

Ngoài ra, quỹ đất tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, công tác đền bù giải phóng mặt bằng thường xuyên gặp vướng mắc, khiến nhiều dự án chậm tiến độ hoặc phải dời ra xa trung tâm, làm giảm khả năng tiếp cận việc làm và các tiện ích đô thị của cư dân. Một thách thức khác là cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp dù đã cải thiện nhưng vẫn chưa đủ mạnh để tạo động lực tham gia thị trường, dẫn đến nguồn cung chủ yếu dựa vào một số ít chủ đầu tư có tiềm lực.

Từ những vấn đề trên có thể thấy, cách tiếp cận trong phát triển NOXH cần phải được thay đổi. Trọng tâm không chỉ dừng lại ở việc xây dựng thật nhiều căn hộ, mà phải hướng đến hình thành các đơn vị ở hoàn chỉnh - nơi cư dân được đảm bảo chất lượng sống, có hạ tầng xã hội đầy đủ, được kết nối thuận lợi với việc làm và dịch vụ đô thị. Chỉ khi đó, NOXH mới thực sự phát huy được vai trò là nền tảng an sinh và là động lực phát triển đô thị bền vững.

Triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023 mới ban hành, nhiều địa phương đã thực hiện phát triển các dự án NOXH, góp phần giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các nghị định và thông tư hướng dẫn:

Nghị định 95/2024/NĐ-CP (24/7/2024) của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, đặc biệt là các quy trình và thủ tục pháp lý liên quan đến việc phát triển và quản lý NOXH.

Nghị định 100/2024/NĐ-CP (26/7/2024) giải thích các điều luật trong Luật Nhà ở, với trọng tâm là phát triển và quản lý NOXH, bao gồm các hướng dẫn về việc cấp phép, thuế và ưu đãi cho các chủ đầu tư.

Nghị định 100/2024 là bước “tái kiến trúc” toàn diện chính sách NOXH, với 5 thay đổi lớn nhất: (1) Bỏ hộ khẩu, chỉ xét tình trạng nhà ở tại tỉnh nơi có dự án; (2) Đặt ngưỡng thu nhập cụ thể (15-30 triệu/tháng); (3) Cơ chế 20% linh hoạt - nộp tiền tương đương để hoàn thành nghĩa vụ; (4) Đấu thầu cạnh tranh với bộ tiêu chí 100 điểm; (5) Chuẩn hóa giá - diện tích - ưu đãi - quy trình 3 giai đoạn cho cả NOXH, nhà lưu trú công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang.

Bảng 2 so sánh tổng hợp những “điểm mới nổi bật” theo từng thời kì chính sách

Bảng 1.         Bảng so sánh tổng hợp những “điểm mới nổi bật” theo từng thời kì chính sách

1. Tổng quan & phạm vi điều chỉnh

2. Quỹ đất 20% dành cho NOXH

3. Điều kiện được hưởng NOXH

4. Quy trình lựa chọn chủ đầu tư - cơ chế đấu thầu

5. Ưu đãi & hỗ trợ tài chính

6. Giá bán - giá thuê - giá thuê mua NOXH

7. Tiêu chuẩn kỹ thuật - diện tích NOXH

8. Nhà lưu trú công nhân – nhà ở lực lượng vũ trang

9. Quản lý - vận hành - thu hồi NOXH

10. Quy định chuyển tiếp

Ngoài ra còn rất nhiều chính sách mới được đẩy mạnh phát triển NOXH như: Thông tư số 05/2024/TT-BXD chuẩn hóa toàn bộ hồ sơ NOXH: đối tượng - nhà ở - thu nhập - vay vốn bằng 7 mẫu giấy tờ thống nhất toàn quốc; Quyết định số 927/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành kế hoạch triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NOXH, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp; Quyết định 486/QĐ-TTg năm 2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội đã đưa ra các cơ chế vay ưu đãi cho các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở; Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội về thí điểm cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Đây có thể coi là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra.

BÀI HỌC KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KIẾN TRÚC NOXH

Hiện nay, quy mô xây dựng của nhà ở xã hội đang mở rộng, mô hình quy hoạch kiến trúc nhà ở xã hội từng bước được hoàn thiện. Qua việc nghiên cứu tình hình xây dựng thực tế tại Thượng Hải, nhà ở xã hội còn tồn tại 4 khó khăn lớn: tiêu chuẩn diện tích thiết kế còn nhỏ, hệ số sử dụng đất cao, yêu cầu kiểm soát chặt chẽ chi phí xây dựng, và tiêu chuẩn qui phạm kỹ thuật cần hoàn thiện.

Bảng 3. Kinh nghiệm quốc tế về mô hình quy hoạch - thiết kế NOXH                        

GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KIẾN TRÚC LÀ MỘT TIÊU CHÍ QUAN TRỌNG ĐÓNG GÓP VÀO SỰ THÀNH CÔNG CỦA CHIẾN LƯỢC NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ THÀNH CÔNG DỰ ÁN NOXH

Nguyên tắc quy hoạch

Bám định hướng phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch đô thị.

Bảo đảm gần nơi làm việc, kết nối mạnh với hệ thống giao thông công cộng.

Tạo cộng đồng sống bền vững: hạ tầng kỹ thuật + xã hội đồng bộ.

Tôn trọng đặc trưng tự nhiên: cây xanh - mặt nước → cải thiện vi khí hậu.

Mật độ hợp lý theo đơn vị ở quy mô 3.000-5.000 dân, chia thành cụm 100 hộ - nhóm 15 hộ (dựa trên nghiên cứu cấu trúc cộng đồng và mô hình tổ dân phố).

Mô hình bố trí và lựa chọn địa điểm

Lựa chọn vị trí cần ưu tiên bán kính tiếp cận <500 m đến trạm GTCC, gần trường học - y tế - thương mại. 

Quy mô dự án đề xuất: Lý tưởng: 3,5-5ha → 700-1.000 căn → 2.800-4.000 người. Bố trí nơi sinh hoạt cộng đồng là hạt nhân mỗi cụm nhà.

Giải pháp tổ chức không gian và giao thông

- Bố cục theo cụm - sân chung, tăng tương tác cộng đồng.

- Tổ chức đường đa cấp, phân luồng xung đột giao thông - sinh hoạt.

- Đỗ xe linh hoạt: ưu tiên xe máy, giảm diện tích bãi ô tô; khuyến khích GTCC.

- Hành lang mở, thông thoáng; có không gian sinh hoạt tầng.

Từ mỗi nhóm NOXH có dân số khoảng 3.000-5.000 người, với một trung tâm nhóm nhà bán kính phục vụ khoảng 150m. Hạt nhân là một không gian giao tiếp cộng đồng kết hợp dịch vụ nhỏ phục vụ sinh hoạt hàng ngày, công trình nhà trẻ, mẫu giáo… Ngoài ra có quảng trường kết hợp không gian mở (vườn hoa, sân thể thao nhỏ). Các không gian mở là những không gian xanh, mặt nước bố trí liên hệ trực tiếp với các nhóm nhà ở, các công trình phúc lợi công cộng như: trường học, sân chơi, sân tập thể dục hàng ngày của người dân trong nhóm nhà ở.

NOXH được bố trí đa dạng các loại hình nhà, tổ chức không gian linh hoạt, tiện nghi phù hợp để nhằm đảm bảo một môi trường sống, nghỉ ngơi thoải mái giúp người lao động tái tạo lại sức lao động. Các dãy nhà ở được bố trí đa dạng nhưng đồng thời có tính trật tự và ổn định, cụ thể: 

- Bố trí theo hàng, dãy: các khối nhà ở bố trí song song, thẳng hàng thành dãy theo các cách tổ chức khác nhau;

- Bố trí theo dạng giải hay chuỗi: là hình thức bố trí các ngôi nhà ở theo chiều dài dọc đường giao thông hoặc theo địa hình khu đất, sườn đồi, núi, mặt nước…

- Bố cục theo cụm: các công trình được bố trí thành cụ hướng tâm vào các công trình kiến trúc nhỏ hoặc sân vườn, cây xanh;

- Bố cục theo hình thức mạng hay thảm: là tổ hợp các ngôi nhà ở (chủ yếu loại nhà ở thấp tầng) sắp xếp tạo nên mảng công trình như tấm thảm.

Quy hoạch thành các cụm đơn nguyên quây quần là dạng bố cục phù hợp nhất cho NOXH dạng chung cư.

 

Đặc điểm: Không giống những khu nhà ở cao cấp đời hỏi tính riêng tư cao, nhà ở cho người thu nhập thấp với đặc điểm là những căn hộ nhỏ và chủ nhà đa phần là dân lao động lại có nhu cầu giao lưu cộng đồng cao. 

Chúng ta cần tạo ra những không gian sinh hoạt cộng đồng đa dạng gồm sân trong và ngoài cho từng nhóm nhà, nâng cao khả năng hướng nội, tạo ra các khu vực sân chơi an toàn cho trẻ em và giao lưu cộng đồng.

Các tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc đề xuất

Đối với NOXH, hình khối công trình có tính đơn giản, đồng nhất nhằm tối ưu hóa vấn đề kinh tế và xây dựng. Tầng 1 thường dành cho các không gian công cộng và dịch vụ, các căn hộ được tổ chức từ tầng 2 trở lên với hình thức tương đối giống nhau. Do đó xét về tổng thể, chỉ có sự phân tách khối chủ yếu giữa khối đế và khối thân thông qua sử dụng màu sắc và thay đổi nhỏ về hình thức. Để tăng yếu tố sinh động, thẩm mỹ công trình có thể sử dụng một số thủ pháp sau:

- Phân vị theo chiều đứng hoặc chiều ngang, bố trí theo chiều dài nhà các chuỗi cửa sổ, ban công, lô gia tạo nên vần luật nhất định;

- Tạo bố cục đối xứng, phân tách chính phụ;

- Tương phản thông qua khối đặc rỗng, màu sắc, vật liệu;

- Nhấn mạnh yếu tố vần luật, nhịp điệu tạo nên bản sắc riêng;

- Tổ hợp và bố cục hình khối công trình có các không gian mở, các khoảng hở (bên trong khối, trên bề mặt khối ở hướng đón được gió chủ đạo theo các mùa trong năm) để tăng khả năng thông gió tự nhiên.

• Modul hóa lưới cột thống nhất; tăng lắp ghép prefab
• Căn hộ 60-70 m² cho hộ điển hình; 25-40 m² cho đơn thân/sinh viên
• Thông gió - chiếu sáng tự nhiên, giảm bức xạ hướng Tây
• Tích hợp năng lượng mặt trời - tái sử dụng nước - tách rác tại nguồn
• Hành lang có cây xanh - góc sinh hoạt định kỳ theo tầng
• Không gian căn hộ tối ưu
• Bếp 4-6 m², chiều dài bàn thao tác ≥2,4 m
• WC 3 m² (tắm đứng)
• Ban công sâu ≥1,0-1,2 m
• Linh hoạt ghép phòng khách + ăn + sinh hoạt chung

Vì vậy, thiết kế NOXH vì cuộc sống cư dân, không chỉ vì chỉ tiêu kỹ thuật.

Giải pháp vật liệu và thiết bị hoàn thiện

Giải pháp vật liệu và thiết bị hoàn thiện đóng vai trò quan trọng trong việc hướng tới mô hình nhà ở xã hội xanh, tiết kiệm chi phí và bền vững. Các vật liệu truyền thống như bê tông, gạch, vữa, thạch cao vẫn tiếp tục được sử dụng, nhưng cần tuân theo các tiêu chuẩn mới về hiệu suất năng lượng và thân thiện môi trường. Bê tông lắp ghép tấm lớn là một lựa chọn hiệu quả, giúp giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ thi công và nâng cao năng suất, đã được áp dụng thành công tại Singapore và Malaysia. Bên cạnh đó, các vật liệu nhẹ và có dấu chân carbon thấp như thạch cao và các sản phẩm composite từ thạch cao được khuyến khích sử dụng cho tường, tấm ốp và sàn hoàn thiện. Gạch không nung cũng là vật liệu phù hợp nhờ khả năng rắn chắc tự nhiên, giảm phát thải khí nhà kính, ít thấm nước và dễ sản xuất, mặc dù vẫn còn hạn chế về độ chịu lực và chống thấm. Với các bộ phận tiếp xúc trực tiếp ánh nắng như cửa và vách kính, kính tiết kiệm năng lượng (Solar, Low-E) giúp kiểm soát truyền nhiệt, cải thiện vi khí hậu trong nhà.

Ngoài việc lựa chọn vật liệu, cần áp dụng các giải pháp thiết kế theo hướng modul hóa, tiền chế, sử dụng công nghệ BIM, và tính toán vòng đời công trình để giảm chi phí vận hành, tiết kiệm tài nguyên và hạn chế rác thải xây dựng. Các tiêu chuẩn kỹ thuật phải phù hợp khí hậu và môi trường địa phương, hướng tới các công trình NOXH không chỉ bền vững về kinh tế mà còn thân thiện môi trường và chất lượng sống cư dân.

Đề xuất chính sách đi kèm giải pháp quy hoạch - kiến trúc

Cơ chế phát triển quỹ đất chiến lược

Quy hoạch vành đai NOXH tại đô thị lớn (Hà Nội, TPHCM).

Hoán đổi quỹ đất: quỹ đất “vàng” trung tâm chỉ nên ưu tiên nhà ở cho thuê hoặc tái định cư.

Khuyến khích mô hình quản lý vận hành chuyên nghiệp

Thành lập đơn vị quản lý NOXH theo tiêu chuẩn HDB (Singapore).

Ứng dụng nền tảng dữ liệu cư dân để kiểm soát sử dụng sai mục đích.

Huy động đa dạng nguồn lực xã hội

Doanh nghiệp, hợp tác xã khu công nghiệp được thuê - cho thuê lại.

Cá nhân xây NOXH cho thuê trong khu vực giáp KCN -> vay ưu đãi theo NĐ 100/2024.

Chuẩn hóa kỹ thuật - tăng kiểm soát chất lượng

Ban hành thiết kế mẫu - module mẫu, công nghiệp hóa thi công.

Định mức chi phí - giám sát giá bán, đảm bảo giá - chất lượng đồng thời.

Đổi mới giám sát xã hội và bảo tồn cộng đồng

Tăng vai trò tổ dân phố - Ban quản lý cư dân trong kiểm soát xuống cấp.

Đưa yếu tố an toàn - văn hóa - hòa nhập thành chỉ tiêu đánh giá dự án.

KẾT LUẬN

Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi chính sách mạnh mẽ nhất trong vòng một thập kỷ qua đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, với hệ thống quy định pháp lý mới được hoàn thiện và đồng bộ hơn để thúc đẩy phát triển phân khúc này. Tuy nhiên, thành công của NOXH không thể được đo đếm đơn thuần bằng số lượng căn hộ được xây dựng, mà phải dựa trên mức độ hòa nhập với cấu trúc đô thị hiện hữu, chất lượng sống thực tế của cư dân và khả năng quản lý - vận hành bền vững trong dài hạn. Điều này đòi hỏi việc phát triển NOXH phải gắn liền với tư duy quy hoạch - kiến trúc tiên tiến, trong đó các khu nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn trở thành những cộng đồng sống lành mạnh, có đầy đủ tiện ích, được kết nối hiệu quả với hệ thống đô thị. Khi đó, NOXH sẽ không trở thành “khu nghèo mới” bị tách biệt, mà thực sự trở thành một mô hình đô thị bao trùm, công bằng và nhân văn, đóng góp tích cực vào mục tiêu phát triển đô thị bền vững của quốc gia./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.Bộ Xây dựng. (2024). Báo cáo tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam năm 2024. Hà Nội: Bộ Xây dựng.

2.Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Hà Nội.

3.Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Hà Nội.

4.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. (2023). Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Hà Nội.

5.Thủ tướng Chính phủ. (2023). Quyết định số 486/QĐ-TTg về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Hà Nội.

6.Thủ tướng Chính phủ. (2025). Quyết định số 927/QĐ-TTg về kế hoạch triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW về phát triển nhà ở xã hội. Hà Nội.

7.Thủ tướng Chính phủ. (2025). Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Hà Nội.

8.Housing & Development Board Singapore (HDB). (2020). Prefabrication technology in public housing: Productivity, quality, sustainability. Singapore: HDB Publications.

9.Ministry of National Development of Singapore. (2019). Green building and sustainable construction guidelines in public housing. Government of Singapore.

10.World Bank. (2020). Affordable housing and inclusive urban development in East Asian cities. Washington, DC: World Bank Publications.