Thực trạng thiết kế & xây dựng NOXH tại Việt Nam - Những vấn đề đặt ra trong thiết kế, công nghệ kỹ thuật và vật liệu xây dựng theo hướng Contech

TAM GIÁC BẤT KHẢ THI “TỐC ĐỘ - CHI PHÍ - CHẤT LƯỢNG” - NHỮNG HẠN CHẾ CỐT LÕI TRONG THIẾT KẾ, CÔNG NGHỆ, VLXD VÀ NỘI THẤT ĐỐI VỚI NOXH TẠI VIỆT NAM

Mục tiêu và thách thức vĩ mô

Phát triển nhà ở xã hội là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chiến lược an sinh xã hội tại Việt Nam. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở giá rẻ, chất lượng đảm bảo cho người lao động và người thu nhập thấp ngày càng tăng. Chính phủ đã đề ra mục tiêu: xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy nhiều thách thức: chi phí đầu tư cao, tốc độ thi công chậm, chất lượng công trình chưa bền vững. Đây chính là biểu hiện của “tam giác bất khả thi” - mối quan hệ khó dung hòa giữa tốc độ, chi phí và chất lượng (nếu coi NOXH là một loại hình sản phẩm hàng hóa).

Trong quản lý dự án xây dựng, ba yếu tố tốc độ - chi phí - chất lượng thường tồn tại mối quan hệ đánh đổi:

- Tốc độ nhanh + Chất lượng tốt -> Chi phí cao.
- Tốc độ nhanh + Chi phí thấp -> Chất lượng thấp.

- Chất lượng tốt + Chi phí thấp -> Tốc độ chậm.

Đây là thách thức lớn đối với NOXH, vốn đòi hỏi vừa rẻ, vừa nhanh, vừa bền, bởi lẽ rất khó để thỏa mãn đồng thời ba yếu tố Tốc độ - Chi phí - Chất lượng bắt nguồn từ những hạn chế cốt lõi trong các khâu thiết kế, công nghệ, vật liệu và hoàn thiện nội thất.

Những hạn chế trong phát triển NOXH ở Việt Nam hiện nay

Hạn chế trong Thiết kế và Quy hoạch

Tính Module hóa: Thiếu tiêu chuẩn hóa thiết kế căn hộ và cấu kiện điển hình theo Module (Lack of Standardization). Mỗi dự án/chủ đầu tư làm một kiểu. Không tận dụng được sản xuất hàng loạt (Economy of Scale) và lợi thế kinh tế theo quy mô. Kéo dài thời gian thẩm duyệt, tăng chi phí thiết kế, nhân công và vật tư mua lẻ.

Thiết kế Thụ động: Ít quan tâm đến thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Thiết kế cứng nhắc, thiếu linh hoạt, thiếu sự tách biệt rõ ràng giữa "lõi kỹ thuật ướt" và khu vực sinh hoạt, gây khó khăn cho việc áp dụng Hệ thống M&E đúc sẵn (Prefab M&E). Người sử dụng phụ thuộc vào điều hòa và ánh sáng nhân tạo, tăng chi phí điện năng hàng tháng, đi ngược lại mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp.

Quy hoạch Hạ tầng: Vị trí dự án thường bị đẩy ra quá xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông công cộng (bus/metro) đồng bộ. Tăng chi phí đi lại và thời gian di chuyển, làm giảm chất lượng sống và sự hấp dẫn của NOXH.

Hạn chế về Công nghệ và Kỹ thuật Thi công

Công nghệ Kết cấu: Phổ biến là phương pháp Xây dựng Truyền thống (Conventional Construction) với đổ bê tông toàn khối (Cast-in-place).  Tốc độ thi công chậm (mất nhiều thời gian chờ bê tông khô, lắp dựng cốt thép, cốp pha). Tăng chi phí quản lý dự án và chi phí vốn vay ngân hàng.

Quản lý Kỹ thuật: Hạn chế ứng dụng Số hóa (Digitalization), ít ứng dụng BIM (Mô hình Thông tin xây dựng). Xảy ra nhiều sai sót kỹ thuật và xung đột đường ống (MEP), dẫn đến phải đục đẽo sửa chữa, gây lãng phí vật tư và kéo dài thời gian xây dựng. 

Cốp pha: Vẫn sử dụng nhiều cốp pha gỗ hoặc cốp pha thép truyền thống. Thiếu đầu tư vào công nghệ Bê tông Đúc sẵn (Precast) và Cốp pha Nhôm (Aluminum Formwork). Thời gian thi công chậm. Tốn kém chi phí nhân công tháo lắp, bề mặt bê tông xấu, bắt buộc phải trát vữa khi hoàn thiện (tốn vật liệu và thời gian).

Hạn chế về Vật liệu Xây dựng

Vật liệu Tường: Phổ biến là gạch nung truyền thống hoặc bê tông nặng. Gạch nung: Tốn thời gian xây dựng, tải trọng lớn gây tốn kém chi phí kết cấu móng và nhà. Bê tông nặng: Khả năng cách nhiệt kém.

Vật liệu hoàn thiện: Do áp lực giá rẻ, các chủ đầu tư phải chọn vật liệu hoàn thiện loại thấp, không bền. Chất lượng dễ xuống cấp nhanh chóng sau 3-5 năm sử dụng (nứt tường, thấm dột), ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân sau vài năm sử dụng.

Tính bền vững: Ít sử dụng vật liệu xanh (bê tông tro bay, vật liệu tái chế). Gây ảnh hưởng môi trường và bỏ lỡ cơ hội giảm giá thành thông qua sử dụng phế phẩm công nghiệp.

Hạn chế về Nội thất và Trang thiết bị

Thiết bị trong căn hộ: Bàn giao thô (Raw finish) hoặc chỉ có những trang thiết bị cơ bản nhất (thiếu thiết bị vệ sinh tốt, hệ thống điện nước thiếu chuẩn). Người dân phải chi thêm một khoản tiền lớn để tự hoàn thiện lại sau khi nhận nhà, làm tăng tổng chi phí sở hữu.

Tối ưu không gian: Thiếu tính tích hợp không gian. Nội thất không được thiết kế đa năng (Multi-functional), hoặc tích hợp âm tường, kết cấu… Không tối đa hóa được diện tích sử dụng, làm giảm tính tiện nghi của căn hộ.
Tiện ích chung: Thiếu các hệ thống kỹ thuật thông minh (Smart Home). Thiếu tiện ích tối thiểu như khu giặt sấy chung, phòng sinh hoạt cộng đồng đúng nghĩa, hoặc thiếu chỗ đậu xe ô tô. Giảm chất lượng sống tổng thể, tạo ra sự kỳ thị (stigma) đối với NOXH so với nhà ở thương mại.

Hạn chế lớn nhất của NOXH Việt Nam là sự phân mảnh trong cả chuỗi giá trị: Thiết kế chưa chuẩn hóa, Thi công thủ công chậm, Vật liệu không đồng bộ, và Chính sách chưa thúc đẩy được sản xuất công nghiệp quy mô lớn để đạt được lợi thế về Chi phí, Tốc độ và Chất lượng Để khắc phục, Việt Nam cần chuyển đổi mạnh mẽ sang mô hình công nghiệp hóa xây dựng (Industrialized Construction), nhằm hạn chế các nhược điểm của "Tam giác Bất khả thi" (Tốc độ - Chi phí - Chất lượng), thông qua CONTECH. Hướng tới công nghiệp hóa và chuẩn hóa trong toàn bộ chuỗi giá trị xây dựng NOXH tại Việt Nam.

TIỀM NĂNG CỦA CONTECH TRONG GIẢI QUYẾT NOXH TẠI VIỆT NAM THEO HƯỚNG TỐI ƯU HÓA CHI PHÍ, TỐC ĐỘ XÂY DỰNG VÀ TIỆN NGHI

Khái niệm Contech

ConTech (Construction Technology) là một thuật ngữ rộng, bao gồm tất cả các công nghệ phần cứng và phần mềm được sử dụng trong ngành kiến trúc, kỹ thuật và xây dựng (AEC - Architecture - Engineering - Construction). Mục tiêu chính của ConTech là nhằm tăng năng suất, cải thiện an toàn, giảm thiểu sai sót và tối ưu hóa toàn bộ vòng đời của dự án xây dựng, từ thiết kế đến vận hành. 

Công nghệ Xây dựng (ConTech) chính là việc ứng dụng các công nghệ kỹ thuật số mới, từ thiết kế, thi công, quản lý đến vận hành và bảo trì, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của ngành xây dựng.

Việt Nam đang nỗ lực thực hiện đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho người thu nhập thấp và công nhân đến năm 2030, nhưng gặp nhiều thách thức về chi phí, thời gian thi công, thủ tục pháp lý và kiểm soát chất lượng. ConTech có thể đóng vai trò then chốt trong việc khắc phục những rào cản này.

Công nghệ thiết kế và quy hoạch thông minh

Chuẩn hóa thiết kế bằng modul hóa & sản xuất hàng loạt

Nguyên tắc: Thiết lập các module căn hộ (ví dụ: căn hộ 45m², 60m², 70m²) và cấu kiện chuẩn (cửa, cửa sổ, phòng vệ sinh) để sản xuất hàng loạt (mass production) nhằm giảm giá thành sản xuất sỉ.

Căn hộ Lõi (Core Unit): Module hóa khu vực ẩm ướt (Bếp, WC) để lắp đặt hệ thống M&E đúc sẵn và cho phép người dùng linh hoạt thay đổi vách ngăn khu vực khô.

Công cụ: Ứng dụng BIM (Building Information Modeling) ngay từ giai đoạn thiết kế để kiểm soát và bóc tách chính xác khối lượng vật tư, giảm lãng phí vật liệu và sai sót tại công trường, mô phỏng quy trình lắp ghép (Precast Assembly Simulation).

Lợi ích: Kiểm soát và bóc tách khối lượng vật tư chính xác 100%, loại bỏ lãng phí và sai sót thiết kế.

Kỹ thuật xây dựng tốc độ cao

Công nghệ Bê tông Đúc sẵn (Precast Concrete System)

Áp dụng: Sử dụng Bê tông Bán đúc sẵn (Semi-Precast) cho các cấu kiện lớn (sàn, cầu thang) và Tường chắn (Facade) để tăng tốc độ thi công và kiểm soát chất lượng.

Quản lý chất lượng: sử dụng công nghệ như drone khảo sát, giám sát, giúp kiểm soát chất lượng công trình một cách liên tục, chính xác, từ đó nâng cao độ bền vững và giảm thiểu các vấn đề về bảo trì./.