Thành phố chạy theo những con đường

Thành phố vệ tinh: không gian mới để thoát ra khỏi thành phố cũ

Hà Nội đã xây thành phố mới Xuân Hòa, Xuân Mai nhưng dở dang... đến năm 1998, trung tâm khoa học công nghệ Hòa Lạc được Hà Nội thành lập và coi đây là một bước hiện thực hóa viễn cảnh Hà Nội mới.

Xét về quy mô thì Hòa Lạc giống thành phố Tama, một thành phố vệ tinh cách Tokyo 30km, hai thành phố bằng tuyến đường sắt cao tốc thẳng mới xây, kết hợp với mạng đường sắt vòng tròn và phân nhánh sẵn. Một nội dung trọng yếu trong dự án đầu tư khoảng 24 tỷ USD trong 3 năm đầu tiên (1981-1984) nhằm kích hoạt hàng trăm dự án phát triển 10 năm liền (1981-1991). Thành phố mới Tama ra đời trong bối cảnh kinh tế Nhật Bản thịnh vượng: vừa nâng cao chất lượng sống, vừa tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế - xã hội toàn diện… trong tầm nhìn Tokyo hướng tới thế kỷ 21.

Hòa Lạc ra đời trong bối cảnh Hà Nội nghèo, chỉ đủ tiền làm 30km đường rộng 16,5m nối Hà Nội với Hòa lạc hoàn thành năm 1998. Các khoản đầu tư hạ tầng trông vào 2 nguồn: vay OĐA hoặc bán đất đổi lấy hạ tầng. Cùng năm đó, Hà Nội giao 32ha đất ruộng công Cầu Giấy, Thanh Xuân cho Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) làm chủ đầu tư Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính, hy vọng là "khu đô thị thương mại kiểu mẫu đầu tiên" tại Hà Nội, khai thác vào năm 2006. Thắng lớn từ bất động sản,Vinaconex nhắm tới dự án mở rộng nâng cấp 30km đường Láng Hòa Lạc thành đại lộ rộng 140m. Năm 2005, Vinaconex được giao làm chủ đầu tư kiêm luôn thực hiện, gồm cả giải phóng mặt bằng. Đổi lại, doanh nghiệp này sẽ được cấp đất (ruộng công) xây dựng đô thị - bất động sản tư tại Bắc An Khánh và khu vực Quốc Oai [1]. Ôm dự án lớn lại không có tiền,Vinaconex hợp tác với Công ty POSCO (Hàn Quốc) để thực hiện, đầu tư 2,4 tỷ USD (làm BĐS hết gần 2 tỷ, đường hết 0,5 tỷ USD), nhưng chỉ được lấy đất Bắc An Khánh làm bất động sản còn đất Quốc Oai, tỉnh Hà Tây cũ giữ lại để “đấu giá đất để lấy tiền hoàn vốn cho nhà đầu tư.” [2]

Đường Láng Hòa Lạc xuất hiện tới đâu, tỉnh Hà Tây cũ cấp đất hai bên đường làm nhà xưởng tới đó, lại vẽ thêm đường Tây Thăng Long, trục Bắc Nam, Sơn Tây - Miếu Môn… để đổi đất bán bất động sản hai bên đường lấy tiền làm đường. Hàng trăm dự án được vẽ ra, phê duyệt “thần tốc”.

Đất công đã thành đất đô thị, đường vẫn chưa tới đô thị mới

Hà Tây vốn là tỉnh thuần nông bỗng chốc trở thành trung tâm phát triển đô thị nóng rực khi hàng trăm nhà đầu tư bất động sản trong nước và Hàn Quốc ầm ầm kéo tới lập dự án. Trong 3 năm (2005-2008), Hà Tây giao đất lập 744 dự án đô thị bên các trục đường này cho tới ngày sáp nhập vào Hà Nội.

Tháng 5/2008, Quốc hội họp bàn mở rộng địa giới Hà Nội, để giải đáp nhiều ý kiến băn khoăn, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng làm rõ thêm về Đề án mở rộng, trong đó có đề cập tới nguyên nhân cần thiết phải mở rộng “Hiện nay, trong phạm vi dự kiến mở rộng Thủ đô Hà Nội có hơn 300 đồ án quy hoạch, dự án khu đô thị, khu du lịch và khu công nghiệp (nằm trên địa bàn Hà Tây) đang được trình phê duyệt để triển khai. Nếu việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội để chậm lại... sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội.” [3]

Tháng 8/2008, thời điểm Hà Tây sáp nhập Hà Nội có hiệu lực, Hà Tây vẫn là màu xanh trên bản đồ vệ tinh, nhưng đã giao lập 744 dự án đô thị - bất động sản tư, nhiều gấp 2,5 lần con số trước đó 3 tháng (744/300). Bản quy hoạch Hà Nội mở rộng được giao cho liên danh tư vấn do POSCO dẫn đầu. Là tập đoàn sản xuất thép, Quy hoạch Hà Nội là dự án duy nhất POSCO tham gia, cũng là đối tác đầu tư dự án bất động sản Bắc An Khánh.

Năm 2011, Thủ tướng ký quyết định số 1259, công bố quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050 (gọi tắt là QHC 1259), thời điểm này đường Láng Hòa Lạc vẫn thi công nền đất, đường vẽ chưa thấy đâu nhưng đất ruộng giao các dự án bất động sản tư đã được định hình trong bản đồ QHC 1259.

Không có tuyến vận chuyển nhanh khối lượng lớn: không có đô thị vệ tinh mà chỉ có tuyến phố bám theo hai bên đường

Đô thị vệ tinh Hòa Lạc và Đại học Quốc gia rộng gần 3.000ha, đầu tư bằng vốn ngân sách nhiều tỷ USD để tiếp nhận 600 nghìn người năm 2030, nhưng tới năm 2022 mới có 10 nghìn sinh viên Đại học FPT đăng ký và đang học, dự kiến đưa 15 nghìn sinh viên Đại học Quốc gia lên Hòa Lạc. Hy vọng 10 năm tới có 10% dân số dự kiến.

Các thành phố vệ tinh trên thế giới bắt đầu bằng việc xây dựng tuyến giao thông kết nối mạnh từ thành phố trung tâm tới, hầu hết là tuyến đường sắt tốc độ cao, năng lực vận chuyển lớn, đảm bảo di chuyển mỗi chiều trong khoảng 25-45 phút, tạo thành hai trung tâm định cư tập trung để lại khoảng giữa thưa vắng giãn cách. Hà Nội chưa có đường đã giao đất ruộng công hai bên đường làm bất động sản tư tràn lan, sau hơn 25 năm (1998-2023) hình hài đô thị vệ tinh Hòa Lạc vẫn còn mờ mịt.

Năm 2014, JICA công bố báo cáo “Điều tra thu thập dữ liệu cho tuyến buýt nhanh (BRT) tại Hà Nội” trong Báo cáo tuyến đường sắt đô thị (ĐSĐT) dài 38km từ Văn Cao qua Láng tới Hòa Lạc, tổng đầu tư 2,8 tỷ USD, với dự báo 400 nghìn khách/ngày thì sau 48 năm khai thác (2016-2064) mới hoàn vốn. Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ kinh tế EIRR = 10,9%, thấp hơn 12% – chỉ số tối thiểu trong “Hướng dẫn lập báo cáo đánh giá năng lực của hoạt động trong lĩnh vực công” của Ngân Hàng Phát triển Châu Á (ADB). Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ tài chính (FIRR) là âm (-) do đầu tư lớn và doanh thu từ vé không đủ.

Không chỉ đô thị Hòa Lạc cách Láng 30km phát triển chậm chạp, mà ngay đô thị Bắc An Khánh cách Láng hơn 7km mà vẫn nhiều trắc trở; đến nay vẫn để hoang >60% đất đã giao, còn rất nhiều dự án chiếm đất để hoang, xây nhà không người ở trong tổng sô hàng chục ngàn Ha đất nằm cách trung tâm Hà Nội 12-16km.

Năm 2020, Bộ Tài nguyên & Môi trường dự kiến thanh tra dự án khu đô thị Bắc An Khánh (có tên mới là Splendora).Năm 2022, Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội cũng tiến hành thanh tra. Kết quả thanh tra chưa công bố, nhưng Chủ đầu tư cho biết đang lỗ 1.600 tỉ đồng, âm vốn 1.000 tỉ đồng. Tổng nợ doanh nghiệp 6.000 tỉ đồng, chưa kể khoản nợ tiềm tàng khoảng 1.600 tỉ đồng. [4]

Ngay tại “mỏ vàng” dự án Trung Hòa - Nhân Chính do Vinaconex làm chủ đầu tư, thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra một loạt sai phạm quy hoạch: nâng tầng cao, tăng hệ số xây dựng, thay đổi mục đích sử dụng đất dịch vụ thành nhà ở thương mại… tăng dân số hơn dự kiến nên tăng áp lực lên hạ tầng, gây tắc nghẽn giao thông tại chỗ và khu vực.

Trước khi mở rộng, Nhật Bản hỗ trợ Hà Nội nghiên cứu “Chương trình phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội” (gọi tắt là HAIDEP – 2006) cần5 tuyến ĐSĐT dài 114km, 600km đường bộ, 8 cây cầu vượt sông Hồng, tổng đầu tư khoảng 25 tỷ USD sẽ thu xếp đủ nếu khai thác tối ưu tài nguyên đất đai Hà Nội cũ (920km2). Năm 2008 mở rộng Hà Nội lên 3.340km2, hàng ngàn km2 đất ruộng công đã đổi thành bất động sản tư, nhưng đường sắt đường bộ mới đạt 15-20% trong khi nguồn lực tài nguyên đất ruộng công đã cạn.

Sau 15 năm mở rộng Hà Nội (2008-2023), Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội rà soát đánh giá 10 năm thực hiện QHC 1259 (2011-202) nhưng không có thông tin các quy hoạch đô thị đã vẽ ra, giao đất nhưng bỏ hoang,xây dựng không người ở: bỏ hoang cả đất lẫn tiền của xã hội. Lờ đi những yếu kém trong lãng phí đất công, Quy hoạch Hà Nội 2023 tiếp tục vẽ ra các đất đô thị mới để dọn đường cho việc chuyển hóa hàng ngàn Ha đất ruộng công thành bất động sản tư nhân chiếm hữu rồi tiếp tục bỏ hoang, các nhóm lợi ích trục lợi trong việc mua đi bán lại mà không mang lại lợi ích công cộng xứng đáng.

Có một con đường mới đi nhanh tới thành phố vệ tinh

Hà Nội vay hàng tỷ USD đầu tư vào các dự án hạ tầng đô thị nhưng không hiệu quả. Tuyến ĐSĐT Cát Linh Hà Đông thi công 13 năm, đội vốn nhiều lần, năng lực vận chuyển <10% dự báo. Năm 2023: tiền bán vé 74 tỷ đồng, chi lương hết 97 tỷ đồng, chưa kể chi phí trả gốc và lãi vốn vay, chi phí vận hành, điện.

Hà Nội không phải thành phố duy nhất sa lầy vào các dự án nhập khẩu ĐSĐT đắt đỏ và không đáp ứng được nhu cầu, mà nhiều thành phố có năng lực quản trị công sản yếu kém lại thêm nạn tham nhũng tràn lan đã gặp. Điển hình là Manila (Philippines), vay hàng tỷ USD để làm hơn 43km ĐSĐT từ năm 1980, sau 40 năm, giao đô thị vẫn tắc nghẽn triền miên, lại thêm nợ nần chồng chất. Thành phố Athens (Hy Lạp) vay hàng tỷ USD làm ĐSĐT phục vụ thế vận hội 2004, cùng nhiều dự xa hoa rồi để hoang, đẩy quốc gia vào bờ vực phá sản, bất ổn xã hội lâu dài. Muốn thoát thảm cảnh, Hà Nội cần đánh thuế cao đất đai, bất động sản bỏ hoang để tự đầu tư vào các dự án giao thông thiết yếu với mô hình quản trị hiệu quả.

Các thành viên Hội KTS Hà Nội hợp tác với nhóm tư vấn quốc tế City Solution đề xuất phương án di chuyển nhanh, khối lượng lớn từ Văn Cao tới Hòa Lạc có kết cấu ĐSĐT với chi phí <20% dự án ĐSĐT 2,8 tỷ USD, với hai giai đoạn sử dụng. Giai đoạn 1 khai thác tuyến Bus ưu tiên (BPL – Bus Priority Lane), chạy tốc độ cao: vượt qua 40km trong 45-60 phút (kế cả dừng đỗ). Giai đoan 2: Khi tích tụ đủ lượng khách đi lại 2 chiều, >20.000 người/giờ (khi và chỉ khi đạt công suất đủ thu hồi vốn đầu tư – theo khuyến cáo của Ngân hàng thế giới), sẽ lắp đặt đường ray và chạy ĐSĐT. Dự án huy động đầu tư nội địa toàn bộ từ xây lắp đến phương tiện, trang thiết bị và vận hành. Dự án tiến hành ngay vì sẵn mặt bằng, lại thu hút vốn từ nhiều nhà đầu tư trong nước, có thể đưa vào sử dụng trước 2025.

Tháng 9/2023, Hội đồng thẩm định nhà nước đã phê duyệt kế hoạch thẩm định dự án ĐSĐT Văn Cao - Hòa Lạc, dự kiến sử dụng vốn ngân sách, trong khi quỹ đất công Hà Nội đã cạn thì giải pháp đánh thuế cao bất động sản bỏ hoang để thu ngân sách là rất tiềm năng - Giải pháp hữu dụng đã được toàn thế giới thực hiện hàng trăm năm, nay là thời điểm thích hợp, khi Hà Nội lập Quy hoạch Thủ đô còn cả nước đang góp ý sửa đổi Luật Đất đai.

Quy hoạch Thủ đô đặt ra mục tiêu rà soát đánh giá hiện trạng sử dụng nhà đất hiện trạng, Luật Đất đai cần thiết bổ sung các chế tài, tài chính đất đai phù hợp. Hạn chế lớn nhất là cơ sở dữ liệu đất đai, nhà cửa hiện đang rất lạc hậu, yếu kém, Hà Nội có thể mua ngay dữ liệu bản đồ vệ tinh độ phân giải cao, với công nghệ giải đoán hình ảnh tân tiến, hỗ trợ bằng trí tuệ nhân tạo (AI) thì những yếu kém này được khắc phục ngay tức thời.

Hy vọng với cách làm mới, con đường mới sẽ kết nối trung tâm Hà Nội tới các đô thị vệ tinh nhanh hơn chứ không để cả thành phố cũ và mới hụt hơi chạy theo các dự án làm đường như cách đã làm hơn 20 năm trở lại đây.

Tài liệu tham khảo

1. https://www.baogiaothong.vn/chuyen-chua-ke-lam-dai-lo-dau-tien-cua-dat-nuoc-192568952.htm

2. https://cand.com.vn/Xa-hoi/Ky-hop-dong-xay-dung-duong-cao-toc-Lang---Hoa-Lac-va-Khu-do-thi-Bac-An-Khanh-i27377/

3. https://baochinhphu.vn/thu-tuong-nguyen-tan-dung-lam-ro-them-ve-de-an-mo-rong-dia-gioi-hanh-chinh-thu-do-ha-noi-10226656.htm

4. https://laodong.vn/photo/hon-1-thap-ki-thang-tram-cua-du-an-khu-do-thi-moi-bac-an-khanh-1056483.ldo

5. Bản đồ các dự án nhà ở quanh trục Bắc Nam đặt lên nền bản đồ diện tích đất trồng hoa mầu năm 2009 tại các xã phường Hà Nội trong bài “Đa ngành nghề, nông nghiệp bị mai một và thời kỳ quá độ”, các tác giả: S.Fanchette, Lê Văn Hùng, P.Moustier, Nguyễn Xuân Hoàn, trong cuốn “Hà Nội, vùng đô thị tương lai ,chấm dứt hòa nhập làng xóm trrong đô thị”, NXB Thế giới 2018

6. https://vienktxh.hanoi.gov.vn/vi/tin-tuc-su-kien-noi-bat/-/view_content/4768907-phat-trien-khong-gian-do-thi-nong-thon-la-cot-loi-trong-quy-hoach-thu-do-cung-voi-phat-trien-kinh-te.html