Bảng giá đất của TP. HCM và những tác động đa chiều

Mới đây, Sở TNMT TP. HCM có báo cáo tổng hợp thông tin lý giải những thắc mắc của dư luận  xoay quanh bảng giá điều chỉnh đang lấy ý kiến. Trong đó, những vấn đề bất cập đối với Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND là lý do để thành phố thực hiện điều chỉnh với 4 phương án thực hiện. Tại báo cáo trên Sở TNMT TP. HCM cũng phản hồi những thông tin cụ thể về mức độ tác động của Bảng giá đất mới.

9 tác động tích cực và 2 tác động không mong muốn

Nói về những tác động của việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8, Sở TNMT TP. HCM cho rằng có 9 tác động tích cực.

Thứ nhất, giá đất tại bảng mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.

Thứ hai, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

Thứ ba, “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” do giá tại bảng giá đất trước đây thường chỉ tương đương 30% giá thị trường. Do đó, Dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Thứ tư, giá đất tại bảng giá điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.

Thứ năm, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ được triển khai đúng tiến độ, không bị ách tắc.

Thứ sáu, việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Thứ bảy, bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Thứ tám, bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh.

Thứ chín, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt, chẳng hạn hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm đầu cơ

Tuy nhiên, vẫn có 2 tác động không mong muốn từ bảng giá đất mới, theo Sở TNMT TP. HCM. Đầu tiên, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tiếp đó, mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Tốc độ tăng đất nông nghiệp sẽ nhanh hơn nhiều so với đất ở

Theo bảng giá đất điều chỉnh, đất nông nghiệp tăng bình quân 11-14 lần, đất ở tăng 4-5 lần, giúp kéo giảm chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng.

Bảng giá này tăng thêm 557 tuyến đường so với bảng giá được thực hiện theo Quyết định 02 ban hành năm 2020 (4.008 tuyến). Theo đó, giá tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của thành phố ban hành năm 2020, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và tiệm cận với thị trường khi được tính toán bằng khoảng 70%.

Trong khi đó, theo Sở TNMT, đất nông nghiệp ở TP. HCM theo bảng giá điều chỉnh tăng cao hơn nhiều. Theo Quyết định 02, tùy vị trí, mỗi m² đất nông nghiệp ở các quận huyện có giá thấp nhất 86.400 đồng đến 300.000 đồng thì giờ đây tăng vài triệu đồng mỗi m². Mức độ tăng bình quân từ 11-14 lần.

khi sở hữu đất nông nghiệp và muốn chuyển mục đích sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau (đất ở) trừ đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước (đất nông nghiệp). Với Bảng giá đất điều chỉnh, giá đất nông nghiệp có tỷ lệ tăng bình quân cao hơn (11-14 lần) so với tỷ lệ tăng giá của đất ở (4-5 lần), do đó, số tiền người dân phải nộp sẽ giảm dần.

Chi phí đầu vào của bất động sản thương mại không ảnh hưởng

Sở TNMT TP. HCM phủ định ý kiến cho rằng bảng giá đất mới tác động đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS), thị trường BĐS theo hướng giá đất cao khiến chi phí đầu vào BĐS cao, thúc đẩy giá bán các sản phẩm BĐS tăng.

Sở TNMT lập luận việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng do tiền sử dụng đất các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá tại bảng giá đất.

Ngoài ra, theo Sở này, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế. Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sở cũng cho rằng thị trường BĐS hoạt động theo nguyên tắc cung cầu (nguyên tắc thị trường). Do đó, chi phí đầu vào để tạo ra sản phẩm BĐS được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường.

Chẳng hạn chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất mức giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, theo Sở TNMT, giá đất là một trong các chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường.

Do đó, có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm trường hợp tính thuế sử dụng đất và trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.