Bài toán hạ giá chung cư Hà Nội

Giá chung cư tăng chóng mặt

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản tháng 02/2024 của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, tại thị trường Hà Nội, giá chung cư cao cấp (trên 50 triệu/m2) và trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) vẫn tiếp tục tăng cao, lần lượt khoảng 4% và 3% so với tháng 1.2024. Nếu so với cuối năm 2023, mức tăng căn hộ chung cư đạt trung bình 10 - 15%, chưa có dấu hiệu dừng lại.

Tìm hiểu được biết, giá bán phân khúc căn hộ chung cư ở huyện Hoài Đức (Hà Nội) dao động từ 2,2 - 2,6 tỉ đồng/căn đến nay đã tăng khoảng 300-400 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2023.

Dự án Golden Palace (phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm) cuối tháng 01/2024 rao bán căn hộ chung cư với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh với giá từ 3,3-3,5 tỉ đồng/căn, đến nay cũng đã tăng giá lên mức 3,7-3,9 tỉ đồng/căn.

Đáng chú ý, mức tăng giá từ 200-500 triệu đồng/căn hộ so với cuối năm 2023 cũng được ghi nhận tại các dự án căn hộ chung cư Sudico Mỹ Đình, HD Mon, khu đô thị Mễ Trì Hạ, khu đô thị Mễ Trì Thượng (quận Nam Từ Liêm)...

Tại quận Cầu Giấy, cuối tháng 02/2024, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7-3,9 tỉ đồng/căn lên mức 4,2-4,3 tỉ đồng/căn...

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá chung cư đầu năm tại Hà Nội tăng gần 40% so với 2019, thậm chí căn hộ tại dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cũng leo thang. Bình quân chung cư cũ ở Thủ đô đạt hơn 36 triệu đồng mỗi m2. Nhiều căn nhà tập thể tuổi đời hàng chục năm ở quận trung tâm Hà Nội được rao bán lên đến trăm triệu đồng một m2, ngang với chung cư cao cấp.

Một số chuyên gia cho rằng, nhu cầu mua nhà tăng là có thật, nhưng không thể tới mức 'sốt', khiến giá nhà chung cư tăng tới 40% chỉ trong một thời gian ngắn như vậy.

VARS cũng cho rằng mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá mua đi bán lại.

Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục tăng. Thứ nhất, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý. Thứ hai, quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Thứ ba, nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy. Thứ tư, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Giải pháp để hạ giá chung cư

VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đối với cơ quan nhà nước, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ.

Nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư: Cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông.

Chủ đầu tư bất động sản phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Sàn giao dịch, môi giới cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch. Không chuộc lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng.