Những triển vọng của dòng tiền khi chảy vào bất động sản phía Nam

Điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam

Phát biểu khai mạc và đề dẫn tại Hội thảo, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là vùng đô thị TP. HCM với các địa phương trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… khi nhìn tổng thể, đóng góp tăng trưởng GDP quý III chủ yếu đến từ trụ đỡ công nghiệp và xây dựng, tăng 9,1% và đóng góp 48,1% vào mức tăng GDP. Đây chính là lợi thế phát triển của các tỉnh, thành phố trong vùng đô thị TP. HCM.

Với vị trí chiến lược là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, TP. HCM không chỉ là nơi tập trung của nhiều doanh nghiệp và nguồn nhân lực dồi dào mà còn là nơi có nhu cầu nhà ở và dịch vụ ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển này là những thách thức không nhỏ, đặc biệt là áp lực về dân số và hạ tầng. Với gần 10 triệu người, "siêu đô thị" TP. HCM đang phải đôi diện với các vấn đề như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường và thiếu hụt dịch vụ công cộng, dẫn đến nhu cầu cấp thiết về một chiến lược giãn dân hợp lý.

Trong bối cảnh đó, bất động sản vùng đô thị TP. HCM đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và việc hình thành các khu công nghiệp hiện đại. Việc xây dựng các khu đô thị vệ tinh là nền tảng cho việc phát triển kinh tế đô thị cho cả vùng. Quy hoạch được hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu liên kết đề phát triển kinh tế đã kết nối TP. HCM với các vùng lân cận, từ đó mở ra cơ hội cho các dự án bất động sản tại các tỉnh nằm trong vùng đô thị TP. HCM phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là những tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại, căn hộ chung cư đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành tâm điểm mới của thị trường bất động sản khi nhu cầu nhà ở tại Bình Dương tăng đột biến, nhất là ở các khu vực gần các khu công nghiệp lớn và trung tâm đô thị - với lượng lao động đổ về ngày càng đông và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Theo một số chuyên gia, phân khúc nhà ở thương mại được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, với tiềm lực tại Bình Dương sẽ là sự lựa chọn tối ưu của dòng tiền đầu tư đang ngày càng khắt khe.

Lợi thế của bất động sản vừa túi tiền

Nhằm giúp Bình Dương ngày càng phát huy được lợi thế sẵn có, tiến xa hơn trong việc phát triển thị trường BĐS, PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã nhấn mạnh đến việc khai thác lợi thế BĐS xanh và bất động sản vừa túi tiền, đồng thời lưu ý đến 4 vấn đề chính:

Thứ nhất, đó là Bình Dương phải tiến về phía Đông, kết nối với "tứ giác kinh tế Đông Nam Bộ"; Thứ hai, Bình Dương phải hoàn thiện hệ thống hạ tầng để tiến đến liên kết vùng; Thứ ba, Bình Dương cần khai thác và phát huy lợi thế bất động sản xanh và bất động sản vừa túi tiền. Phát triển BĐS là chủ trương, định hướng của lãnh đạo tỉnh nhằm thu hút người dân về tỉnh làm việc và định hướng này là phù hợp trong thời kỳ phát triển mới. Còn phát triển BĐS vừa túi tiền là bởi Bình Dương sẽ hướng đến cung cấp nguồn cung BĐS cho TP.HCM và vùng TP.HCM; Thứ tư, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới nên cơ chế đã cơ bản hoàn thiện, điều cần làm lúc này là cần có các công cụ tài chính mới, con người mới để tiến đến một kỷ nguyên mới.

Chia sẻ về nhu cầu cấp thiết hiện nay về nhà ở vừa túi tiền tại khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh lân cận trong đó có đề cập tới Bình Dương, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết, tại TP.HCM ghi nhận mức giá căn hộ trung bình dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 tại các quận ven đô và lên đến 100 triệu đồng/m2 tại các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình có thu nhập trung bình.

Trong khi đó, hiện nhu cầu về nhà ở tại TP. HCM đang ở mức rất cao, ước tính khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung lại không thể theo kịp với nhu cầu này do nhiều yếu tố tác động. Trong số đó, các rào cản pháp lý, chi phí đất đai gia tăng và sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân là những nguyên nhân chính khiến thị trường không thể phát triển một cách đồng bộ.

Thực tế cho thấy, khoảng 60-70% nhu cầu nhà ở hiện nay nằm trong phân khúc giá rẻ. Điều này thể hiện rằng, người dân, cụ thể là những người có thu nhập trung bình và thấp, đang rất cần những giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ. Tuy nhiên, thị trường lại đang thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ, khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi an cư. Vì vậy, vấn đề đặt ra là nguồn cung lại không thể theo kịp với nhu cầu này do nhiều yếu tố tác động... Trước những tác động đó, Nhà ở vừa túi tiền kỳ vọng sẽ đáp ứng được mơ ước của nhiều người dân đang chờ đợi một nơi để ở, một nơi để chữa lành trước mọi áp lực của cuộc sống.

Triển vọng và dự báo thị trường bất động sản phía Nam giai đoạn 2024-2030

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, triển vọng của BĐS Vùng TP. HCM giai đoạn 2024-2030 được thể hiện qua 2 yếu tố, đó là về động lực từ phát triển kinh tế và đô thị hóa và sức bật từ hạ tầng.

Cụ thể, đối với động lực từ phát triển kinh tế, TP.HCM tiếp tục là trung tâm kinh tế của cả nước với tỷ lệ đô thị hóa cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư và đa dạng, từ loại hình tới mức giá; quỹ đất khu vực trung tâm TP. HCM ngày càng khan hiếm và cao cấp, nhu cầu BĐS tại TP. HCM sẽ dịch chuyển đáng kể sang các tỉnh thành vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu; khu vực TP. HCM và vùng phụ cận luôn trong top thu hút FDI, với dòng vốn ngày càng được nâng cấp cả về quy  mô và chất lượng, sẽ tạo điều kiện gia tăng lực cầu và phát triển BĐS công nghiệp cũng như nhà ở và các loại hình phụ trợ khác.

Còn đối với sức bật từ hạ tầng, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, đang được triển khai quyết liệt, từ đó sẽ thúc đẩy liên kết giữa từ TP. HCM sang các tỉnh trong vùng nói riêng và khu vực miền Nam nói chung. Thúc đẩy các đô thị vệ tinh kề bên TP. HCM phát triển. Đặc biệt, việc mở rộng hệ thống giao thông, nhất là giao thông cộng cộng, sẽ hỗ trợ dịch chuyển nhu cầu về nhà ở của người dân qua các khu đô thị vệ tinh, với nhiều lựa chọn có giá cả phù hợp hơn. Thông qua đó, giảm tải áp lực cho TP. HCM và mở rộng không gian phát triển cho thị trường BĐS.

Chia sẻ về dự báo thị trường bất động sản phía Nam giai đoạn 2024-2030, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, thị trường BĐS phía Nam đang đẩy nhanh tiến trình phục hồi với động lựa từ nguồn cung mới. Trong ngắn hạn, nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh vào quý 4/2024, với nhiều lựa chọn có mức giá phù hợp hơn và chủ yếu được đóng góp thêm từ các tỉnh, thành ven TP. HCM. Nhu cầu bất động sản thời gian tới rất lớn, bao gồm cả nhu cầu ở thực và để đầu tư, sức cầu ngày càng được cải thiện cùng sự phát triển kinh tế và dòng tiền FDI, Kiều hồi.