Năm 2024, Thị trường bất động sản kỳ vọng “cầu vồng sau cơn mưa”

Nhu cầu an cư lạc nghiệp, vừa túi tiền vẫn đang được kỳ vọng

Nhu cầu mua nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Đối với các dự án nhà ở có giá bán hợp lý, nằm ở vị trí thuận lợi và pháp lý rõ ràng vẫn được nhiều người kỳ vọng.

Năm 2023 đã trôi qua, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Theo đó, chỉ số tăng giá chung cư tại 2 thành phố lớn đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023, nhưng giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý 4/2023 vẫn tăng từ 6% đến 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, quý 4/2023 chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Còn theo dữ liệu của Cushman&Wakefield, trong 10 năm qua, trung bình mỗi năm, căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh tăng giá khoảng 12%. Khoảng 90% nguồn cung mới của năm 2023 đến từ phân khúc cao cấp.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay không hợp lý. Điều này được phản ánh rõ trong tình trạng dư thừa các sản phẩm ở phân khúc cao cấp, nhưng phân khúc sản phẩm nhà ở vừa túi tiền chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đặc biệt là tình trạng thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị.

Sự “lệch pha cung - cầu” hiện nay đã dẫn đến việc thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỉ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại ít ỏi là nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân.

Đứng trước vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực luôn chờ đợi và tìm kiếm cơ hội mua nhà phù hợp với túi tiền. Nhu cầu thực được ví như “cầu vồng sau mưa” cho việc tháo gỡ khó khăn đối với các chủ đầu tư khi có chính sách bán hàng và giá cả hợp lý.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng chia sẻ: “Tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường”.

Năm 2023 - Một năm đầy biến động của thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, loại hình nhà phố trong năm 2023 chứng kiến những biến động tiêu cực. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh do hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm, vì cạnh tranh từ trung tâm thương mại, thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến, ước tính năm 2023, số lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh.

Còn với loại hình đất nền, lượng giao dịch vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp. Theo thống kê củaBatdongsan.com.vn, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với tháng 2/2023. Đến quý 4/2023, có tới 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm từ 10% đến 50%.

Thị trường bất động sản 2024: Phục hồi chậm mà chắc

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung mới vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 căn nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, phần nhiều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố.

Các chuyên gia Savills cũng nhận định thị trường nhà ở sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong năm tới do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến nay. Các yếu tố kìm hãm thị trường có thể kéo dài đến năm 2024. Trong đó, có khó khăn về dòng tiền, áp lực mà các nhà đầu tư đang cảm thấy phải trả nợ trái phiếu, tính thanh khoản thấp và tâm lý người mua bị khuất phục.

Savills kỳ vọng sự phục hồi sẽ nhờ những nỗ lực của Chính phủ nhằm thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao tính minh bạch trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phục hồi đầu tiên, vì đây là trung tâm kinh tế của khu vực với nhu cầu nhà ở đáng kể.

Theo báo cáo mới đây, VNDirect đưa ra dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn trầm lắng trong năm 2024, sự thay đổi chỉ rõ nét từ nửa cuối năm 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản sẽ khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn mà chỉ phục hồi chậm mà chắc (dự kiến sẽ mất ít nhất một năm để hồi phục). Trong đó, những phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng phục hồi sớm nhất.

“Nhu cầu nhà ở đang tăng cao và chắc chắn sẽ tăng cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa. Nếu các dự thảo Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua, nút thắt về pháp lý, nguồn vốn được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư quay lại thị trường bất động sản phục hồi và thật sự trở về trạng thái bình thường từ giữa quý II/2024”, ông Đính chia sẻ thêm.

Tuy nhiên các chuyên gia cũng lưu ý, sự hồi phục của bất động sản sẽ không theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là chữ U. Phải đến năm 2025 mới bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn sau đó mới dần lan ra những đô thị vệ tinh lân cận.

Đối với thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, trong thời gian tới, thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Theo ông, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất một số nơi có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng”, ông Tuấn nhấn mạnh.