Luật Đất đai sửa đổi và những cái “được” lớn

Sàng lọc thị trường

Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế khá rõ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; “hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu”.

Theo đó, Điều 124 Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã thuộc vùng có điều kiện khó khăn; giao đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản; giao đất cho tổ chức bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Ngoài các trường hợp trên thì Luật quy định phải thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Các trường hợp áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khá đa dạng, bao gồm các dự án nhà ở thương mại; dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, không ấn định quy mô tối thiểu của dự án như các phiên bản dự thảo trước.

Việc áp dụng triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường (bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính). Bởi vậy, có không ít doanh nghiệp băn khoăn.

Nhưng theo người viết, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”. Cạnh tranh luôn là động lực tốt cho sự phát triển.

Với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, pháp luật đưa ra yêu cầu rất chặt chẽ mà nhà đầu tư buộc phải đáp ứng mới có khả năng trúng thầu. Cơ chế đấu thầu sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh, cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành trong quá khứ. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập gần như không có cơ hội tham gia.

Nhìn ở mặt tích cực thì đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài test” cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường bất động sản bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Một số ý kiến lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.

Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt việc đánh thuế bất động sản), khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá bất động sản sẽ giảm.

Hạn chế bán lúa non

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua cũng siết chặt việc kinh doanh bất động sản dưới hình thức chủ đầu tư chuyển nhượng đất nền cho khách hàng tự xây dựng nhà ở (hình thức “phân lô, bán nền”). Theo đó, Luật chỉ cho phép địa phương được quyết định phân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên (các thành phố thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã) về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền.

Hình thức kinh doanh đất nền - nguyên nhân của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt đất”, tạo “bong bóng” - sẽ bị khống chế thời gian tới. Về lâu dài, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”, qua đó giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng “đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Tránh đầu cơ đất

Một vấn đề rất lớn cũng được cộng đồng doanh nghiệp băn khoăn là Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần.

Theo Luật, có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Nhóm 3 là các công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương hết sức đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác): Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Khi trao quyền sử dụng thửa đất ấy cho doanh nghiệp, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Việc đất thương mại, dịch vụ (hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung) bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.

Tại khắp các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.

Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp địa phương mà ngành nghề kinh doanh chính không phải bất động sản (thường hoạt động trong lĩnh vực sản xuất khác). Do không có năng lực, thế mạnh về bất động sản nên doanh nghiệp sau khi có được khu đất đã “quây tôn” với mục đích chủ yếu găm giữ đất, chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời.

Như vậy, các quỹ đất thương mại, dịch vụ này tuy được quy hoạch làm khách sạn, trung tâm thương mại... với mục đích cung cấp dịch vụ thiết yếu cho đô thị, giúp phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhưng trên thực tế không được triển khai thực hiện mà chủ yếu để đầu cơ.

Nguyên nhân là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất mà theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Với sự điều chỉnh tại Luật Đất đai sửa đổi, đa số trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận...

Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán/cho thuê công trình đó.

Trường hợp này, Luật Đất đai sửa đổi buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Phát huy tốt nguồn lực từ đất

Việc bắt buộc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp phát huy tốt hơn hiệu quả của đất thương mại, dịch vụ và các loại đất sản xuất, kinh doanh khác. Tuy nhiên, vẫn cần xét đến các trường hợp ngoại lệ mà bởi các yếu tố đặc thù riêng thì cần cho phép thuê đất trả tiền một lần. Chủ trương của Nghị quyết 18 là “Cơ bản thực hiện cho thuê đất trả tiền hằng năm”, tức là vẫn cho phép các trường hợp thuê đất trả tiền một lần.

Chẳng hạn, các dự án kinh doanh bất động sản gắn với đất thương mại, dịch vụ (ví dụ các shophouse liền kề được chia thành nhiều căn để bán cho nhiều chủ; các tòa condotel, officetel...) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần để tránh vướng mắc trong quá trình khai thác, vận hành. Bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện, nhưng việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất sẽ tiềm ẩn tranh chấp.

Nếu người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản nếu bên bán bị thua lỗ, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất hàng năm. Ngược lại, nếu nhóm người mua tài sản phải nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất không nộp tiền.

Như vậy với trường hợp này, Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho nguồn thu ngân sách.