Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hà Nội: Thực trạng và thách thức

Mới đây, nhân dịp kỷ niệm 55 năm thành lập, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã phối hợp với Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) tổ chức Hội thảo khoa học về Vật liệu, Kết cấu, Công nghệ và Quản lý xây dựng, Kiểm định công trình (Materials, Structures, Construction Technology and Management, Construction Inspection  - MSC 2024). Với chủ đề Hội thảo “Xây dựng trong thời đại công nghệ số”.

Tại Hội thảo, ThS. Nguyễn Hữu Nhã – Khoa Quản lý đô thị, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã trình bày tham luận về chủ đề “Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hà Nội, thực trạng và thách thức”, trong đó đã đưa ra một số phương hướng góp phần giải quyết vần đề quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội.

Thực trạng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Nhà ở xã hội đang là mối quan tâm đặc biệt của Đảng, Nhà nước và Thành phố Hà Nội. Từ lâu, UBND TP và HĐND TP Hà Nội đã quán triệt các chỉ đạo của Đảng, Chính phủ về quỹ sàn, quỹ đất dự kiến phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, UBND TP Hà Nội đã có các Quyết định số 123/2001/QĐ-UB, Quyết định số 76/2004/QĐ-UB, Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND, Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND ban hành Quy định về quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn TP Hà Nội... Tuy nhiên, trải qua nhiều giai đoạn, thời điểm áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nên tạo ra các sản phẩm chưa có tính đồng bộ và khó khăn trong công tác quản lý. Ví dụ như: Có thời điểm dự án với bất cứ quy mô nào đều phải bố trí quỹ đất, quỹ sàn song có thời điểm quy định bố trí quỹ nhà ở xã hội theo quy mô như dự án quy mô 3000m2 phải bố trí, có giai đoạn quy định dự án có quy mô từ 10 ha thì phải bố trí nhưng cũng có giai đoạn cho phép dự án dưới 10 ha thì cho phép thanh toán bằng tiền;...

Về các chương trình dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội: Triển khai Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, các chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030 (Quyết định số 3627/QĐ-UBND); Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025 (Quyết định số 1186/QĐ-UBND); Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội TP Hà Nội giai đoạn 2021-2025 (Quyết định số 5063/QĐ-UBND).

Kết quả cho thấy, trong giai đoạn từ 2021 đến năm 2023, trên địa bàn TP Hà Nội đã có 5 dự án hoàn thành toàn bộ, 2 dự án hoàn thành một phần với khoảng 0,41 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 5.200 căn hộ, đã bao gồm 01 dự án xây dựng nhà ở công nhân hoàn thành với khoảng 0,13 triệu m2 sàn, khoảng 1.170 căn hộ. 54 dự án đang triển khai với khoảng 3,1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 46.700 căn hộ.

Trong năm 2024, TP Hà Nội dự kiến phát triển mới để hoàn thành khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội tại 7 dự án, trong đó: 3 dự án đang triển khai dự kiến khoảng 78 nghìn m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 1.180 căn hộ; 4 dự án phát triển mới với khoảng 0,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, khoảng 9000 căn hộ.

Như vậy, trong giai đoạn 2021-2030, TP Hà Nội đã và đang triển khai 63 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với khoảng 61.900 căn hộ, trong đó đến nay đã có 5 dự án đã hoàn thành với khoảng 5.200 căn hộ; Theo đó, TP Hà Nội cơ bản đáp ứng chỉ tiêu đã được Chính phủ giao tại Đề án 338 của Chính phủ.

Cũng theo Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của TP đã được phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 TP. Hà Nội triển khai hoàn thành 5 khu nhà ở xã hội độc lập (Tập trung) với quy mô diện tích đất khoảng 250ha, hơn 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, tương đương 15.000 căn hộ, cho đến nay 4/5 dự án nhà ở xã hội tập trung đang thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, làm cơ sở để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Những thách thức trong phát triển nhà ở xã hội

Trong hội thảo về “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp” được tổ chức trong năm 2023 vừa qua, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã thống kê, cả nước ta hoàn thành 301 dự án nhà ở khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn với tổng diện tích 7.790.000 m2. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được thì vẫn còn một số hạn chế, bao gồm việc chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa chủ động dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt quy hoạch theo quy định của Luật Nhà ở; tại nhiều nơi chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được, thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.

Hiện nay, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế, do có những chủ đầu tư dự án bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi, hoặc bố trí ở nơi khó giải phóng mặt bằng, hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng. Thêm nữa với quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, chủ đầu tư được phép nộp tiền thay cho việc dành quỹ đất theo quy định. Bên cạnh đó, một số điểm còn bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, là chưa quan tâm đúng mức đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền.

Liên quan tới quy định về phát triển nhà ở xã hội trong quỹ đất 20%, của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhiều chuyên gia và các nhà khoa học cũng đã đưa ra nhận định và cho rằng: quy định này trong thực tế không thực sự hiệu quả, do việc điều tiết nhà ở xã hội, thông qua các chính sách hỗ trợ như hiện nay không đủ hấp dẫn, khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nên một số chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng chưa chịu triển khai xây dựng. Mặt khác, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội lẫn phát triển nhà ở thương mại. Vì nhiều chủ đầu tư e ngại, xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại, ở cùng dự án sẽ làm giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp.

Nhu cầu vốn và nguồn vốn dự kiến cho công tác phát triển nhà ở

Về nhu cầu vốn, theo Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 đã được HĐND Thành phố thông qua tại Nghị quyết số 18/NQ-HĐND ngày 08/7/2022 và UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3627/QĐ-UBND ngày 03/10/2022, tổng nhu cầu vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2021-2025 khoảng 437.000 tỷ đồng, trong đó: Vốn xây dựng nhà ở thương mại khoảng 250.000 tỷ đồng; Vốn xây dựng nhà ở riêng lẻ do dân tự xây khoảng 165.000 tỷ đồng; Vốn xây dựng nhà ở xã hội khoảng 12.500 tỷ đồng; Vốn xây dựng nhà ở tái định cư khoảng 9.500 tỷ đồng (trong đó: khoảng 4.200 tỷ đồng hoàn thành xây dựng nhà ở tái định cư các dự án đang triển khai; khoảng 4.860 tỷ đồng đầu tư xây dựng mới 05 dự án).

Về dự kiến nguồn vốn, vốn ngân sách khoảng 5.800 tỷ đồng, trong đó có khoảng 283 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, khoảng 11,6 tỷ đồng để lập/ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 05 khu nhà ở xã hội tập trung và 02 dự án nhà ở công nhân; khoảng 223,9 tỷ đồng để hoàn thành và điều chỉnh các hạng mục nhà A2, A3 thuộc Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội cho thuê (theo báo cáo của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng Thành phố Hà Nội), chuẩn bị đầu tư hạng mục nhà A4 thành nhà ở xã hội cho thuê tại dự án này; khoảng 47,5 tỷ đồng để thực hiện chuẩn bị đầu tư đối với 05 khu nhà ở xã hội tập trung và 02 dự án nhà ở công nhân (tổ chức lập đề xuất chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư); khoảng 4.860 tỷ đồng đầu tư xây dựng mới 05 dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư (được xác định tại Nghị quyết số 21/NQ-HĐND ngày 23/9/2021 của HĐND Thành phố về việc phê duyệt Kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm 2021-2025 thành phố Hà Nội), trong đó đã bao gồm khoảng 3,7 tỷ đồng để lập đề xuất chủ trương đầu tư và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư 03 dự án nhà ở tái định cư...

Phương hướng góp phần giải quyết vần đề quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Về cơ chế chính sách: Tăng cường chức năng quản lý nhà nước về nhà ở của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp Thành phố và cấp huyện;

Nghiên cứu, xây dựng quy định việc phân cấp, ủy quyền trong quản lý đầu tư xây dựng và quản lý sau đầu tư đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở;

Có cơ chế chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung); Nâng cao năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở;

Tăng cường hiệu quả và tính công khai, minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư thông qua phương thức đấu giá, đấu thầu; Tăng cường giám sát, áp dụng các chế tài để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng những cam kết, nghĩa vụ, nội dung được phê duyệt trong quá trình triển khai thực hiện dự án;

Nghiên cứu, xây dựng quy định, chế tài xử lý nghiêm đối với các nhà đầu tư năng lực kém, cố tình chây ỳ trong việc chậm đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hoặc đã vi phạm nghiêm trọng (hoặc đang vi phạm mà chưa được xử lý triệt để) trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư được tham gia đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới trên địa bàn Thành phố.

Về quy hoạch: Đẩy nhanh tiến độ lập, phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, lập Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Chương trình phát triển đô thị thành phố Hà Nội; các quy hoạch phân khu đô thị vệ tinh còn lại chưa phê duyệt;

Đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch; Kiểm soát chặt chẽ quản lý theo quy hoạch và việc điều chỉnh quy hoạch tại các dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt;

Trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

Trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, quy hoạch tái thiết các khu dân cư hiện hữu theo hướng giảm mật độ tập trung dân cư kết hợp mô hình nhà ở cao tầng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hoặc có kế hoạch cải tạo, nâng cấp hạ tầng khu dân cư hiện hữu;

Khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và quỹ đất dự trữ phát triển phục vụ việc cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư trong tương lai khi hết thời hạn sử dụng;

Thực hiện rà soát theo quy định đối với các quy hoạch đã được phê duyệt nhưng thời gian thực hiện kéo dài, thiếu khả thi để báo cáo cấp thẩm quyền xem xét, quyết định.

Về đất đai: Rà soát, tổng hợp quỹ đất trên địa bàn Thành phố, đề xuất thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu phân bổ đất xây dựng thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở;

Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện gây ô nhiễm môi trường; các cơ sở giáo dục đại học, giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị trong khu vực nội thành không phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch để tạo quỹ đất phát triển đô thị, nhà ở;

Tăng cường rà soát, kiểm tra, thanh tra việc quản lý, sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các khu đô thị, khu nhà ở; Kiên quyết thu hồi, xử lý nghiêm các dự án chậm triển khai, đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng hoặc vi phạm pháp luật về đất đai.

Về nguồn lực: Bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách Thành phố, trong đó có việc sử dụng hiệu quả nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% đất ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị1 để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách, công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp, nhà ở học sinh sinh viên;

Khai thác nguồn lực đất đai để tạo vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê theo “Đề án khai thác nguồn lực đất đai để tạo vốn phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 và những năm tiếp theo”;

Huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức (như huy động vốn của doanh nghiệp, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác) nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước;

Huy động hiệu quả nguồn vốn nước ngoài thông qua các cơ chế huy động tài chính quốc tế như: quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, liên doanh, liên kết thực hiện dự án đầu tư nhà ở; tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển nhà ở xã hội;

Bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách Thành phố, huy động các nguồn vốn khác để phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách, cho các đối tượng thuộc các Chương trình mục tiêu quốc gia về giảm nghèo bền vững, xây dựng nông thôn mới, phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;

Bố trí hợp lý nguồn vốn từ ngân sách Thành phố, huy động các nguồn vốn khác để thực hiện kiểm định, lập quy hoạch chi tiết, triển khai cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Đề án và các Kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố và quy định pháp luật.