Thị trường bất động sản quý I/2026: Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS phát biểu tại sự kiện.

Phát biểu khai mạc hội nghị, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục đóng vai trò điểm tựa quan trọng cho sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện nay, thị trường đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ các vướng mắc kéo dài đối với nhiều dự án, đồng thời tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới. Tuy nhiên, song hành với những yếu tố hỗ trợ, thị trường cũng đang đối mặt với không ít thách thức từ môi trường bên ngoài như biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất. Những yếu tố này buộc doanh nghiệp và người mua nhà phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư.

Một điểm đáng chú ý, theo ông Đính, là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các chủ thể tham gia thị trường. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, năng lực quản trị tốt và pháp lý minh bạch đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, hoạt động mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Trong khi đó, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Nguồn cung phục hồi, thị trường phân hóa rõ nét

Trình bày báo cáo tại hội nghị, Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Mặc dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Hội nghị công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý I/2026 “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc”.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển theo hướng đa cực, phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, nguồn cung cũng đang mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), hướng tới tiêu chuẩn xanh và bền vững, qua đó hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu phục hồi về nguồn cung, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Dù vậy, nguồn cung gia tăng đang từng bước cải thiện mức độ cạnh tranh trên thị trường, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Đáng chú ý, tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang trong tổng nguồn cung mới chỉ còn khoảng 20%, giảm mạnh so với quý IV/2025. Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng đáng kể và chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh.

Diễn biến giá trên thị trường cũng phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam chia sẻ, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào gia tăng. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá mà ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ do trùng với thời điểm Tết Nguyên đán.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60%, phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực – động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Tái cấu trúc toàn diện, hướng tới phát triển bền vững

Theo các chuyên gia, quá trình tái cấu trúc thị trường không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc này, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Thị trường bất động sản trước áp lực vĩ mô và yêu cầu tái cấu trúc.

Thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo, bao gồm: tái cấu trúc nguồn cung theo hướng nâng cao chất lượng, ưu tiên các dự án xanh và bền vững; tái cấu trúc không gian phát triển với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp; đồng thời tái cấu trúc kênh vốn trong bối cảnh dòng tiền không còn dồi dào, buộc các doanh nghiệp phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn hơn.

Giai đoạn tái cấu trúc hiện nay, dù còn nhiều áp lực, được đánh giá là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới với tính minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững cao hơn.

Về dài hạn, triển vọng thị trường vẫn được đánh giá tích cực khi nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ và mở rộng, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.