Quy hoạch và hạ tầng tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, các chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam.

09:15, 17/07/2026

Quy hoạch ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch đô thị trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu thì hiện nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.

Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng "ảnh hưởng rất lớn" và 44% "ảnh hưởng phần nào").

Theo ông Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế.

Ông Quốc Anh chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch. Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ. Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống. Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.

Tại Hà Nội, để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ.

Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành vành đai 1, vành đai 2,5 và vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới.

Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Tại TP.HCM, thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.

Thị trường phân hóa và minh bạch hơn

Trình bày tại sự kiện, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình một chu kỳ phát triển mới, dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Ông Tuấn chỉ ra ba thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời. Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.

Thứ hai, thị trường đang đi vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Các chính sách liên quan đến chuẩn hóa giao dịch, xây dựng dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho thị trường chuyên nghiệp hơn.

Thứ ba, thị trường đang phân hóa mạnh. Theo ông Tuấn, nếu giai đoạn 2021-2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt.

Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.

Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, ông Tuấn nhận định, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.

Theo khảo sát môi giới vào quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" những dự án có kết nối hạ tầng tốt.

Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5-10%.

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị.

Giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý.

Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển, qua đó hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Lê Trang/BXD

Tag:

Quy hoạch và thiết kế các công trình kiến trúc theo xu hướng chuyển đổi từ phòng thủ tĩnh sang hệ sinh thái thích ứng chủ động, nhằm ứng phó với thiên tai tại Việt Nam

Hạ tầng - Môi trường

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu diễn biến phức tạp với tần suất thiên tai cực đoan ngày càng gia tăng, hệ thống đô thị và nông thôn Việt Nam đang đối mặt với những thách thức chưa từng có về khả năng chống chịu. Vấn đề đặt ra là tại sao các giải pháp truyền thống cũ (đê bao, tường chắn, vật liệu truyền thống…) hoặc các giải pháp mới bao gồm các thiết kế điển hình, thiết kế mẫu, sổ tay hướng dẫn công trình kiến trúc thích ứng với thiên tai… đang dần thất thủ hoặc chưa áp dụng hiệu quả trước các hình thái thiên tai cực đoan mới? Bài báo này sẽ đề xuất sự chuyển dịch tư duy cốt yếu, chuyển từ các giải pháp kiến trúc - quy hoạch mang tính phòng thủ bị động sang mô hình “Thích ứng chủ động”. Đây là sự kết hợp linh hoạt giữa hạ tầng kỹ thuật hiện đại, hệ sinh thái tự nhiên và nền tảng dữ liệu số, nhằm thiết lập một hệ sinh thái phòng thủ chủ động.

Đường sắt cao tốc Bắc - Nam: Kỷ luật kỹ thuật quyết định tầm nhìn thế kỷ

Hạ tầng - Môi trường

Tuyến đường sắt cao tốc Bắc -– Nam dài khoảng 1.541 km, nối Hà Nội với TP.HCM, không chỉ là một dự án hạ tầng quy mô rất lớn, mà là lựa chọn chiến lược định hình quỹ đạo phát triển của Việt Nam trong thế kỷ XXI.

Đề án 30.000 tỷ đồng có làm Hồ Tây “chuyển mình”?

Hạ tầng - Môi trường

Ô nhiễm môi trường, giao thông quá tải, hạ tầng xuống cấp cùng sự thiếu hụt không gian văn hóa, lễ hội quy mô lớn đang khiến Hồ Tây dần mất đi vị thế biểu tượng văn hóa lâu đời của Thủ đô Hà Nội.

Các thành phố thiết kế đời sống công cộng trong bóng râm như thế nào?

Hạ tầng - Môi trường

Các thành phố đang ấm lên với tốc độ gấp đôi so với toàn cầu, một xu hướng được đẩy nhanh bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Trong khi nhiệt độ tăng cao đang định hình lại cuộc sống hàng ngày trên toàn thế giới, một số thị trấn và khu phố, thường là những nơi dễ bị tổn thương nhất và thiếu nguồn lực nhất, đang ấm lên nhiều hơn những nơi khác. Lý do nằm ở môi trường đô thị. Cơ sở hạ tầng xây dựng, chẳng hạn như đường sá, nhà cửa, vỉa hè và không gian công cộng, quyết định cách nhiệt lan truyền trong thành phố, nơi nó tích tụ và thời gian nó bị giữ lại. Bất kể vùng khí hậu hay vị trí địa lý nào, bóng râm vẫn là cách hiệu quả và tức thời nhất để làm mát người đi bộ và giảm bớt áp lực lên môi trường xây dựng.

Từ sân trong đến khu phố: Những bài học từ Mỹ Latinh về kiến tạo không gian cộng đồng

Hạ tầng - Môi trường

Ở Mỹ Latinh, những cuộc gặp gỡ không nhất thiết phải xuất phát từ những công trình kiến trúc vĩ đại hay những quy hoạch đô thị hoành tráng. Chúng nảy sinh từ những không gian trung gian: sân trong, hiên nhà, vỉa hè, hành lang chung. Những khu vực này, thường bị giới kiến trúc truyền thống coi là những không gian dư thừa hoặc không chính thức, lại chính là nơi cuộc sống thường nhật tạo nên những mối liên kết.