Quy hoạch và hạ tầng tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, các chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam.

09:15, 17/07/2026

Quy hoạch ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch đô thị trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu thì hiện nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.

Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng "ảnh hưởng rất lớn" và 44% "ảnh hưởng phần nào").

Theo ông Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế.

Ông Quốc Anh chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch. Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ. Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống. Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.

Tại Hà Nội, để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ.

Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành vành đai 1, vành đai 2,5 và vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới.

Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Tại TP.HCM, thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.

Thị trường phân hóa và minh bạch hơn

Trình bày tại sự kiện, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình một chu kỳ phát triển mới, dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Ông Tuấn chỉ ra ba thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời. Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.

Thứ hai, thị trường đang đi vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Các chính sách liên quan đến chuẩn hóa giao dịch, xây dựng dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho thị trường chuyên nghiệp hơn.

Thứ ba, thị trường đang phân hóa mạnh. Theo ông Tuấn, nếu giai đoạn 2021-2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt.

Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.

Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, ông Tuấn nhận định, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.

Theo khảo sát môi giới vào quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" những dự án có kết nối hạ tầng tốt.

Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5-10%.

TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà tái phân bổ giá trị.

Giá trị bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông, thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý.

Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển, qua đó hình thành những vùng giá trị mới dọc các hành lang hạ tầng và các khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Lê Trang/BXD

Tag:

Vòng đời mới của nông nghiệp: Khi phế phẩm trở thành kiến trúc

Hạ tầng - Giao thông

Vật liệu xây dựng hiếm khi bắt đầu từ nơi kiến trúc tiếp xúc với nó. Khi bê tông đến công trường, đá vôi dùng để sản xuất nó đã được khai thác, chế biến và biến đổi. Gỗ đến rất lâu sau khi rừng đã được lấy đi. Kính xuất hiện tách rời khỏi cát mà nó được tạo ra. Khi vật liệu được đưa vào xây dựng, phần lớn cảnh quan và ngành công nghiệp sản xuất ra chúng đã biến mất khỏi tầm nhìn.

Thiết kế cho những thành phố lạc lõng: Kiến trúc vượt ra ngoài phạm vi con người

Hạ tầng - Giao thông

Kiến trúc vẫn tiếp tục vẽ nên các thành phố như thể chỉ có con người sinh sống trong đó. Các bản quy hoạch vạch ra các tuyến đường giao thông, bản đồ phân vùng phân định chức năng, và các tòa nhà được đánh giá dựa trên sự thoải mái, an toàn và hiệu quả của con người. Đi bộ qua các thành phố ở Ấn Độ và Tây Nam Á cho thấy một thực tế phức tạp hơn nhiều. Chó ngủ dưới các quầy hàng chợ, khỉ di chuyển trên mái nhà, chim làm tổ trên tháp đền và mặt tiền nhà thờ Hồi giáo, và côn trùng thụ phấn cho cảnh quan đô thị ẩn mình ngay trước mắt. Những loài này hòa mình vào cuộc sống đô thị hàng ngày một cách nhất quán như chính con người. Đường phố, sân trong, mái nhà, hệ thống thoát nước, chợ và các khu đất trống đều đã có nhiều loài cùng sinh sống đồng thời. Tư duy kiến trúc đã chậm hơn trong việc tính đến thực tế này.

Từ mỏ đá đến mặt bàn bếp: Theo dấu nguồn gốc của đá tự nhiên trong kiến trúc

Hạ tầng - Giao thông

Từ lâu, việc thắc mắc về nguồn gốc những thứ chúng ta tiêu thụ đã trở nên phổ biến. Chúng ta kiểm tra nhãn mác, tìm kiếm nhà sản xuất địa phương và nghiên cứu chuỗi cung ứng nhằm hiểu rõ tác động của thói quen tiêu dùng đối với sức khỏe bản thân và môi trường. Tuy nhiên, trong lĩnh vực kiến trúc, câu hỏi này vẫn còn tương đối ít được quan tâm. Chúng ta thường biết ai đã thiết kế một tòa nhà, các vật liệu hoàn thiện, nhà sản xuất khung nhà , thương hiệu vật liệu ốp tường, và thậm chí cả hiệu suất năng lượng của nó , nhưng chúng ta hầu như không bao giờ hỏi hàng tấn vật liệu đã tạo nên công trình đó thực sự đến từ đâu.

FEEX 2027 chính thức ra mắt, mở nền tảng kết nối thị trường trong nước và quốc tế

Hạ tầng - Giao thông

Trong bối cảnh nhu cầu điện năng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu (Data Center), sản xuất thông minh và quá trình điện hóa nền kinh tế, Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi quan trọng của ngành năng lượng. Đón đầu xu hướng này, Ban Tổ chức chính thức công bố Future Energy Expo & Conference 2027 (FEEX 2027) – triển lãm và hội nghị quốc tế về năng lượng thông minh và hạ tầng tương lai, đồng thời ký kết hợp tác chiến lược toàn diện với Hiệp hội Năng lượng Sạch Việt Nam (VCEA) nhằm thúc đẩy kết nối doanh nghiệp, chuyển giao công nghệ và phát triển hệ sinh thái năng lượng tại Việt Nam.

Khi mặt tiền trở thành môi trường sống: Kiến trúc tạo không gian cho các loài khác

Hạ tầng - Giao thông

Khi nghĩ về mặt tiền , chúng ta hiếm khi coi chúng như những không gian sống. Chúng ta thường xem chúng là những yếu tố ngăn cách nội thất và ngoại thất, điều chỉnh nhiệt độ, giảm tiếng ồn và bảo vệ các tòa nhà khỏi điều kiện bên ngoài. Chúng tạo nên ngôn ngữ thị giác cho kiến trúc, nhưng đồng thời cũng được kỳ vọng giữ khoảng cách với thế giới bên ngoài. Vì vậy, mặt tiền thường được hiểu là những rào cản: những bề mặt xác định nơi bắt đầu sự thoải mái của con người và nơi môi trường bên ngoài cần được giữ ở bên trong.