Mở rộng dư địa phát triển bất động sản

Mở rộng không gian phát triển mới

Việc Hà Nội nghiên cứu, định hướng hình thành đại lộ cảnh quan sông Hồng không chỉ đơn thuần là một dự án hạ tầng mà còn được xem là động lực quan trọng tạo ra bước ngoặt trong quá trình phát triển đô thị hai bên bờ sông. Trong bối cảnh Thủ đô đang triển khai Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, dự án này được kỳ vọng sẽ góp phần tái định vị giá trị BĐS, mở ra dư địa phát triển mới.

Theo đánh giá, sông Hồng từ lâu được xem là trục cảnh quan tự nhiên đặc biệt của Hà Nội nhưng chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng. Trong nhiều thập kỷ, sự phát triển đô thị chủ yếu tập trung về phía Tây và Tây Nam, trong khi khu vực ven sông vẫn tồn tại những khoảng trống lớn về hạ tầng, không gian công cộng và các công trình dịch vụ.

Phối cảnh trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Đại lộ cảnh quan sông Hồng được định hướng phát triển theo mô hình kết hợp giữa giao thông, cảnh quan, không gian công cộng, công viên và các trung tâm dịch vụ đô thị hiện đại. Khi hoàn thành, tuyến đại lộ sẽ kết nối hàng loạt khu vực từ phía Bắc đến phía Nam Hà Nội, đồng thời tạo hành lang phát triển mới dọc hai bên bờ sông.

“Ở nhiều quốc gia trên thế giới, các dòng sông lớn luôn là trung tâm của sự phát triển đô thị. Hà Nội sở hữu sông Hồng với chiều dài hàng chục kilômét chảy qua khu vực trung tâm nhưng giá trị kinh tế, du lịch và BĐS vẫn chưa được khai thác đúng mức. Việc hình thành đại lộ cảnh quan sẽ giúp đánh thức nguồn lực đất đai rất lớn dọc hai bên bờ sông”, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định.

Thực tế cho thấy, tại nhiều thành phố lớn như Seoul (Hàn Quốc), Thượng Hải (Trung Quốc), Paris (Pháp) hay London (Anh), các khu vực ven sông sau khi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và cảnh quan đều trở thành những cực tăng trưởng mới, kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ về giá trị BĐS.

Tại Hà Nội, hàng loạt cây cầu mới như cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi cùng với đại lộ cảnh quan sông Hồng đang tạo nên mạng lưới kết nối xuyên suốt giữa khu vực nội đô lịch sử với các vùng phát triển mới ở phía Đông và phía Bắc thành phố. Khi hạ tầng phát triển, khả năng kết nối được cải thiện sẽ là yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường BĐS, kéo theo sự gia tăng giá trị đất đai và các hoạt động đầu tư.

Quy hoạch phát triển trục Đại lộ sông Hồng sẽ giúp gia tăng giá trị cho thị trường BĐS. Ảnh: Phạm Hùng.

“Đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ tạo ra "cú hích" lớn cho các khu vực ven sông vốn trước đây chưa phát huy được hết tiềm năng. Giá trị BĐS tại những khu vực có lợi thế tiếp cận trực tiếp với không gian cảnh quan sông nước, công viên và các tiện ích công cộng sẽ được cải thiện đáng kể. Bên cạnh đó, còn tạo điều kiện phát triển các loại hình mới như BĐS nghỉ dưỡng đô thị, căn hộ cao cấp ven sông, trung tâm thương mại, khách sạn và các tổ hợp dịch vụ giải trí”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá.

Cần tránh "sốt đất" theo quy hoạch

Mặc dù tiềm năng phát triển là rất lớn, song các chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ xuất hiện các đợt "sốt đất" cục bộ khi thông tin về các dự án hạ tầng và quy hoạch được công bố. TS Trân Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, kinh nghiệm cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện hiện tượng đầu cơ đẩy giá.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng có khả năng phát triển như kỳ vọng. Giá trị BĐS chỉ thực sự bền vững khi được hỗ trợ bởi hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư thực, hoạt động kinh tế thực và hệ thống dịch vụ đồng bộ. Nếu giá đất tăng quá nhanh so với giá trị sử dụng thực tế sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Để khai thác hiệu quả giá trị BĐS trong bối cảnh hạ tầng và quy hoạch mới đang mở ra nhiều cơ hội, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang phát triển giá trị sử dụng thực, tập trung vào khả năng tạo dòng tiền và giá trị gia tăng bền vững. Thứ nhất, ưu tiên các BĐS gắn với nhu cầu thực, là nhóm tài sản có sức chống chịu tốt trước những biến động của thị trường.

Thứ hai, nâng cao hiệu quả vận hành và khai thác, đối với BĐS mại, nghỉ dưỡng hoặc cho thuê, yếu tố quyết định không chỉ là vị trí mà còn là chất lượng quản lý, dịch vụ và khả năng thu hút khách hàng, sẽ tạo ra dòng tiền ổn định và gia tăng giá trị theo thời gian.

Thứ ba, đón đầu quy hoạch nhưng tránh chạy theo "sốt đất", những khu vực hưởng lợi từ những công trình hạ tầng lớn như đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ có tiềm năng tăng trưởng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần đánh giá tiến độ thực hiện quy hoạch, năng lực phát triển đô thị và nhu cầu thực tế của khu vực thay vì chỉ dựa vào thông tin đồn đoán.

Thứ tư, phát triển các sản phẩm xanh và đa công năng, bởi xu hướng hiện nay cho thấy người mua nhà ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, tiện ích công cộng và trải nghiệm sống. Những dự án tích hợp công viên, mặt nước, khu thương mại, giáo dục và chăm sóc sức khỏe thường có khả năng duy trì giá trị tốt hơn trong dài hạn.

“Đại lộ cảnh quan sông Hồng cần được phát triển theo hướng hài hòa giữa bảo tồn cảnh quan tự nhiên, phòng chống lũ và phát triển đô thị. Đây phải là dự án kiến tạo không gian sống, góp phần nâng cao chất lượng môi trường sống của người dân và hình thành bản sắc mới cho Hà Nội. Trong đó, giá trị BĐS sẽ không chỉ được đo bằng mức tăng giá, mà còn bằng khả năng tạo lập môi trường sống chất lượng, đóng góp cho sự phát triển đô thị bền vững và mang lại lợi ích lâu dài”, TS Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Doãn Thành /HNM