Mô hình bất động sản Livehouse: xu hướng tất yếu trong đầu tư bất động sản đô thị hiện đại

Nhằm nhận diện rõ hơn tính ưu việt của mô hình Livehouse, cũng như khung pháp lý để mô hình này phát triển mạnh mẽ, ngày 03/07, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Hội thảo "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị".

Những cơ hội đột phá của loại hình bất động sản thế hệ mới

Phát biểu khai mạc Hội thảo, nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, trong những năm qua, hệ thống đô thị của cả nước đã phát triển nhanh về số lượng và chất lượng. Tỷ lệ dân số đô thị đạt 44,3% vào năm 2024 và dự kiến sẽ vượt mức 50% vào năm 2030. Quá trình đô thị hóa đang kéo theo nhiều thách thức về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Trong đó, thị trường bất động sản phải đối diện với những thách thức về nguồn cung. Sự khan hiếm các sản phẩm bất động sản tại vùng lõi trung tâm các đô thị khiến giá bất động sản khu vực này liên tục lập đỉnh. Không chỉ đại bộ phận người dân có nhu cầu an cư khó tiếp cận được với các sản phẩm có mức giá phù hợp, mà cả những người có nhu cầu tìm mặt bằng để đầu tư, kinh doanh cũng khó tính toán bài toán đầu tư ở thời điểm hiện tại…

Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khách hàng và nhà đầu tư bất động sản hiện nay đang có sự dịch chuyển về nhu cầu từ bảo toàn tài sản đến đầu tư tăng giá trị. Nếu như trước đây, bất động sản chủ yếu được coi là khoản đầu tư tích trữ hoặc kênh đầu cơ ngắn hạn, thì hiện nay, bất động sản được kỳ vọng như một kênh đầu tư tăng trưởng với mức sinh lời cạnh tranh cao.

Cũng chính bởi vậy, danh mục đầu tư cũng thay đổi từ "đầu tư đơn mục tiêu" sang "chiến lược đầu tư đa mục tiêu tích hợp", thay vì chờ đợi bất động sản tăng giá, nhiều nhà đầu tư hiện nay hướng đến việc tối ưu hóa dòng tiền liên tục, phản ánh sự phát triển trong tư duy đầu tư và nhu cầu tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn của nhà đầu tư hiện đại. Do đó, những yếu tố như "thời hạn sở hữu" không còn là rào cản quá lớn trong tâm lý đầu tư, miễn đó là sản phẩm có pháp lý minh bạch, quyền lợi của nhà đầu tư được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ, quy hoạch rõ ràng, đúng định hướng.

Từ thực tiễn đó, những sản phẩm bất động sản thế hệ mới như Livehouse ra đời sẽ là lời giải quan trọng, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng  mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả. Tuy nhiên, nhiều câu hỏi đặt ra là: Đâu là điều kiện cần thiết để mô hình Livehouse có thể phát triển bền vững và được nhân rộng, trở thành xu thế mới của thị trường bất động sản? Trong bối cảnh thị trường bất động sản các đô thị trung tâm ngày càng khan hiếm cơ hội, khuyến nghị nào cho các nhà đầu tư?

Và còn rất nhiều vấn đề khác cần quan tâm như: Khung pháp lý cho các loại hình bất động sản thế hệ mới; Sự chuyển dịch nhu cầu và hành vi sở hữu bất động sản của các nhà đầu tư; Sự đóng góp của các loại hình bất động sản mới cho phát triển bất động sản bền vững…

Hội thảo sẽ là nơi khơi mở những nhận định, phân tích và gợi ý chính sách xoay quanh dư địa phát triển cũng như những cơ hội đột phá của loại hình bất động sản thế hệ mới.

Thị trường cần một mô hình bất động sản thế hệ mới

Tại Hội thảo, đóng góp tham luận "Chuyển dịch cấu trúc đô thị sau sáp nhập: Động lực thúc đẩy những mô hình bất động sản thế hệ mới”, TS. Võ Trí Thành - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh bên cạnh ủng hộ các mô hình mới, ý tưởng mới đã nhấn mạnh, để thúc đẩy mô hình cần lưu ý chuẩn bị kỹ lưỡng, có đề án trình lên để được thể chế hóa, rà soát các vướng mắc pháp luật để có cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Cách tiếp cận phù hợp là triển khai thí điểm ở những địa phương có sẵn điều kiện về hạ tầng, quỹ đất và hệ sinh thái dịch vụ. Nếu thí điểm thành công, có thể nhân rộng; nếu chưa phù hợp, thì có thể chuyển đổi công năng sang thương mại - dịch vụ mà không lãng phí tiền đầu tư…

Trình bày tham luận "Khung pháp lý cho Livehouse: Từ sở hữu có thời hạn đến vận hành minh bạch - góc nhìn chính sách và thực tiễn", PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội khẳng định, bất động sản từ lâu không chỉ là nơi ở mà còn được xem là tài sản tích lũy. Ngày nay, xu hướng tiêu dùng đã dịch chuyển từ "tích sản để ở" sang "tích sản để đầu tư", và Livehouse - mô hình bất động sản kết hợp lưu trú, thương mại và đầu tư - là một biểu hiện của sự tích hợp hai xu hướng này.

Theo PGS,TS. Nguyễn Quang Tuyến, khung pháp lý cho loại hình Livehouse hiện nay tuy đã có nền tảng nhưng chưa đầy đủ và đồng bộ. Trước hết, pháp luật cần làm rõ quyền sở hữu tài sản - đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Thứ hai, phải đảm bảo được cơ chế bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án và khách hàng. Nếu những vấn đề này còn mơ hồ thì sẽ không ai dám "ném tiền qua cửa sổ".

Bất động sản nói chung và phân khúc Livehouse nói riêng liên quan đến rất nhiều luật. Do đó cần tập trung vào 4 luật có thể có tác động trực tiếp. Một là Bộ luật Dân sự; Hai là Luật Nhà ở; Ba là Luật Đất đai và thứ tư là Luật Kinh doanh bất động sản…

Đáng chú ý, chia sẻ tham luận "Bất động sản thế hệ mới - Giải pháp đầu tư thông minh trong thời kỳ tối ưu hóa dòng vốn và rủi ro", TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng trở lại sau thời gian trầm lắng…

Đặc biệt, thị trường đang thiếu các mô hình bất động sản thế hệ mới, phù hợp với xu thế sống, làm việc, kinh doanh tích hợp. Trong khi đó, các mô hình bất động sản truyền thống hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng thay đổi của người dân và nhà đầu tư. 

Do vậy, thị trường cần một mô hình bất động sản thế hệ mới, có thể kết hợp linh hoạt các chức năng ở, làm việc, kinh doanh, nghỉ dưỡng và giải trí trong cùng một không gian. Ngoài ra còn có pháp lý rõ ràng, dễ dàng sở hữu và chuyển nhượng, tối ưu hiệu quả đầu tư khi khai thác được nhiều công năng trên cùng một tài sản. Đặc biệt, giá cả phải hợp lý, phù hợp với nhóm khách hàng trẻ, chuyên gia, nhà đầu tư…

Những hiệu quả mang lại từ bất động sản thế hệ mới

Nhấn mạnh về những hiệu quả từ bất động sản thế hệ mới mang lại, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, bất động sản thế hệ mới mang lại nhiều lợi ích và hiệu quả kinh tế đáng kể, góp phần định hình lại thị trường và đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư cũng như người sử dụng, cụ thể: Thứ nhất, tối ưu hóa dòng vốn. Các loại hình bất động sản đa năng cho phép chủ sở hữu kết hợp nhiều hoạt động trong cùng một không gian, từ đó gia tăng giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời so với các loại hình bất động sản đơn thuần;

Thứ hai, chi phí đầu tư hợp lý. Giá trị đầu tư thường thấp hơn 20-40% so với bất động sản thông thường, nhờ phát triển trên quỹ đất sử dụng có thời hạn. Nhưng thời hạn vẫn đủ dài để khai thác hiệu quả, đồng thời nếu có nhu cầu thì vẫn có thể gia hạn;

Thứ ba, mở rộng khả năng tiếp cận cho nhiều đối tượng với mức giá dễ chịu. Đặc biệt là trong bối cảnh giá đất nền, căn hộ, biệt thự/nhà phố đang có mức giá quá cao;

Thứ tư, tiềm năng sinh lời cao. Bất động sản đa năng hưởng lợi đáng kể từ các dự án đầu tư công và hạ tầng, đặc biệt tại các khu vực ngoài đô thị và trung tâm kinh tế lớn, giúp chủ sở hữu hưởng lợi từ cả việc tăng giá trị tài sản và dòng tiền ổn định từ việc cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ...

Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đồng tình với ý kiến của các chuyên gia và cho rằng đối với loại hình bất động sản này, rõ ràng là có những điểm mới, nhưng cũng không hẳn là hoàn toàn mới.

Đồng thời ông Dũng cho biết, đây là một loại hình mới với cách sắp xếp, kết hợp các chức năng cũ và phù hợp với xu hướng. Và ông Dũng cho rằng những loại hình bất động sản mới như trên cần có sự đón nhận và cần phải có sự nghiên cứu để khuyến khích phát triển và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đồng quan điểm với ý kiến của các chuyên gia, cơ quan quản lý nhà nước và đại diện một số doanh nghiệp, GS, TS. Hoàng Văn Cường - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội khẳng định, về bản chất, mô hình này không mới, nhưng hoàn toàn có thể khơi dậy một xu thế mới. Bởi hành vi sử dụng bất động sản đầu tiên là bắt đầu từ nhu cầu ở, nhưng gắn liền với đó là mục tiêu sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hai mục tiêu này sẽ thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội.

“Không thể nói ở đâu cũng làm được Livehouse, khu vực trung tâm thì không hẳn, nhưng phải là nơi có nhiều khách du lịch qua lại, có lợi thế địa hình, giao thông. Nếu xây dựng đẹp rồi không có người sử dụng như một số đô thị ma hiện nay thì sẽ rất lãng phí nguồn lực. Do đó, nơi xây dựng phải là những khu vực có lưu lượng du khách lớn, nơi có giao thông thuận lợi, địa thế đặc biệt…”, GS.TS. Hoàng Văn Cường khẳng định.

Tại Hội thảo đã nhận được rất nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp nhằm mang đến cái nhìn toàn diện và sâu sắc về mô hình Livehouse, những ưu điểm và cơ hội để loại hình này có thể trở thành xu hướng dẫn dắt thị trường trong tương lai.