Vietnam RWA Summit 2026: Bất động sản đi đầu trong làn sóng mã hóa tài sản

Ba phiên làm việc của hội nghị đi theo mạch từ hoàn thiện khung pháp lý, đến các giải pháp gia tăng thanh khoản và bảo đảm an toàn thị trường, và cuối cùng là phiên "Cơ hội dẫn đầu nền kinh tế 4.0" diễn ra ngày 19/7 — nơi bất động sản được xem là lĩnh vực có tiềm năng đi trước trong việc kết nối với hạ tầng blockchain, tài chính số, thương mại điện tử và nguồn nhân lực.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam, phát biểu khai mạc.

Phát biểu khai mạc, ông Phạm Nguyễn Toan cho rằng mã hóa tài sản thực có thể giúp doanh nghiệp Việt Nam chuyển từ vị trí người tuân thủ luật chơi toàn cầu sang vai trò tham gia thiết kế luật chơi đó. Theo ông, nếu từng chịu thiệt thòi trong các cuộc cách mạng công nghiệp trước vì xuất phát điểm thấp về hạ tầng vật chất, thì trong nền kinh tế số, ranh giới ấy không còn rõ rệt — miễn Việt Nam làm chủ công nghệ và xây dựng được lòng tin của dòng vốn quốc tế kịp thời.

Đi sâu vào lĩnh vực bất động sản, ông chỉ ra ba điểm nghẽn lớn nhất hiện nay: ngưỡng vốn tham gia cao, thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp, kéo dài. Việc mã hóa giúp chia nhỏ giá trị tài sản để nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với số vốn phù hợp hơn, đồng thời mở thêm một kênh huy động vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý công nghệ chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng khung pháp lý rõ ràng — quyền lợi gắn với token cần được xác định cụ thể, nhất là khi có tranh chấp, giải thể hay chuyển nhượng tài sản gốc, cùng yêu cầu bảo đảm tính tương ứng giữa tài sản thực và token, an ninh công nghệ và sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, định chế tài chính và doanh nghiệp công nghệ.

Đại diện doanh nghiệp và chuyên gia tại phiên "Bất động sản Việt Nam trước làn sóng mã hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp?".

Tại phiên thảo luận chuyên sâu về bất động sản, bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam của Công ty Công nghệ Tài chính Republic, cho rằng giá trị cốt lõi của RWA không nằm ở việc chia nhỏ tài sản để bán cho nhiều người, mà ở khả năng mở quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chỉ dành cho tổ chức lớn — dù vậy, sản phẩm muốn đón dòng vốn quốc tế vẫn phải đáp ứng đồng thời quy định trong nước lẫn tiêu chuẩn thị trường mà nhà phát hành hướng tới.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic.

Ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT Sàn giao dịch Tài sản mã hóa Sacom (SCEX), nhấn mạnh trước khi phát hành sản phẩm cần làm rõ cách xử lý tài sản cơ sở, quyền lợi nhà đầu tư và khả năng chuyển đổi giữa token với tài sản đứng sau nó — riêng với bất động sản còn thêm vấn đề quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài và đơn vị tiền tệ sử dụng khi huy động vốn quốc tế. Ở góc độ phân phối, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch VECOM kiêm CEO Accesstrade, đề xuất nguyên tắc "Product First": bắt đầu từ tài sản đã có dòng tiền, thanh khoản và minh bạch, ưu tiên tiếp cận đúng nhóm nhà đầu tư có kinh nghiệm trước khi mở rộng đại trà. Còn ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng, lưu ý các dự án hạ tầng cần vốn lớn nhưng lợi ích lại lan tỏa cho cả nền kinh tế thay vì phản ánh trực tiếp vào lợi nhuận từng công trình, nên khả năng huy động vốn phụ thuộc nhiều vào chính sách và tầm nhìn dài hạn.

Khép lại phiên thảo luận, ông Phạm Nguyễn Toan đề xuất lộ trình "đi từ hẹp đến rộng": thí điểm trước với bất động sản dòng tiền hiện hữu, đã hoàn công và vận hành ổn định như tòa văn phòng, trung tâm thương mại hay kho bãi logistics; sau đó mới cân nhắc token hóa chứng chỉ quỹ REIT thay vì token hóa trực tiếp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn sandbox, quy mô tài sản và đối tượng tham gia cũng nên được giới hạn để cơ quan quản lý có không gian quan sát và điều chỉnh chính sách trước khi mở rộng.

Đại diện các tổ chức công nghệ và tài chính tại phiên "Hệ sinh thái dịch vụ tài chính số Việt Nam: Từ nền tảng hạ tầng tới ứng dụng dịch vụ công - tư".

Ngoài bất động sản, hệ sinh thái RWA cần thêm nhiều loại tài sản khác để tăng tính đa dạng và thanh khoản, cùng với hạ tầng blockchain, định danh số, ví, lưu ký, thanh toán và các dịch vụ tài chính hỗ trợ. TS. Đỗ Văn Thuật, Giám đốc Giải pháp và Kiến trúc Blockchain của Công ty 1Matrix, cho rằng một hạ tầng quy mô quốc gia cần bảo đảm chủ quyền dữ liệu, an toàn và minh bạch, và nên phát triển theo kiến trúc đa chuỗi thay vì phụ thuộc vào một blockchain duy nhất — với truy xuất nguồn gốc hàng hóa và định danh số là hai ứng dụng có thể triển khai sớm.

Ông Scott Lee, Giám đốc Quốc gia Hàn Quốc của Solana Foundation, gợi ý các tổ chức tài chính có thể bắt đầu trong môi trường blockchain được cấp quyền để đáp ứng yêu cầu về quyền riêng tư, rồi từng bước kết nối với mạng công khai; ông cũng đánh giá cao dư địa phát triển hạ tầng thanh toán stablecoin của Việt Nam, đặc biệt trong giao dịch xuyên biên giới. Ông Jeffrey Tchui, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Hashgraph, thì nhấn mạnh vai trò của hạ tầng riêng tại các trung tâm tài chính quốc tế, cơ chế sandbox và khả năng tương tác giữa các mạng lưới để đón nhận vốn đầu tư nước ngoài.

Đại diện giới chuyên gia, nhà trường và doanh nghiệp tại phiên "Kiến tạo nguồn nhân lực chất lượng cao cho nền kinh tế số".

Các chuyên gia đồng thuận rằng trong khi công nghệ có thể chuyển giao và vốn có thể huy động trong thời gian ngắn, nhân lực có khả năng kết nối công nghệ, pháp lý và kinh doanh lại cần một quá trình đào tạo dài hạn. PGS.TS Trần Mạnh Huy, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam, cho rằng đào tạo chỉ có giá trị khi đi cùng hành lang pháp lý rõ ràng, và các ràng buộc hiện nay về tiêu chuẩn người đứng lớp vẫn là điểm nghẽn trong phối hợp giữa nhà nước, nhà trường và doanh nghiệp.

ThS. Phạm Văn Hưởng, Chủ nhiệm Khoa Công nghệ Thông tin, Học viện Kỹ thuật mật mã, chia sẻ tại sự kiện.

PGS.TS Vũ Quốc Chiến, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương, cho rằng thay đổi quan trọng không nằm ở việc thêm vài môn công nghệ vào chương trình học, mà là chuyển từ truyền đạt kiến thức sang rèn khả năng nhận diện và xử lý vấn đề trong bối cảnh số. Còn ThS. Phạm Văn Hưởng, Chủ nhiệm Khoa Công nghệ Thông tin của Học viện Kỹ thuật mật mã, đề xuất đào tạo nên xuất phát từ bài toán thực tế, gắn với mật mã, an toàn thông tin, đa chuỗi và các hướng nghiên cứu mới như mật mã hậu lượng tử, để người học không chỉ biết dùng công nghệ mà còn có khả năng đánh giá độ an toàn của cả hệ thống.

Nhìn chung, cơ hội của Việt Nam trong lĩnh vực RWA không chỉ nằm ở việc mã hóa thêm nhiều tài sản, mà ở khả năng xây dựng đồng bộ một hệ sinh thái có tài sản đủ chuẩn, hạ tầng phù hợp, dịch vụ đa dạng và đội ngũ đủ năng lực triển khai.