Thị trường bất động sản Quý IV/2023: Cần xung lực đồng bộ để “phá băng”

Bức tranh BĐS với nhiều gam màu xám

Từ đầu năm 2023, trước làn sóng thoái lui khỏi thị trường do cơn khủng hoảng kéo dài, thông qua số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ KH&ĐT) trong 5 tháng đầu năm 2023 số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi số doanh nghiệp giải thể lại tăng 30,4%.

Số liệu khác từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, nguồn cung giảm sút kéo theo mất doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, đến thời điểm giữa năm 2023, khoảng 90% doanh nghiệp được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu.

Đánh giá về bối cảnh chung thời gian qua, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho hay, thị trường BĐS suy yếu mạnh từ đầu năm 2022, tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm này và chưa thấy dấu hiệu dừng lại. Qua khảo sát tình hình sức khỏe của doanh nghiệp BĐS, VARS thấy rằng nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá thì tới 23% số doanh nghiệp đang còn hoạt động có thể duy trì đến hết quý III/2023 và 43% còn trụ được đến hết năm 2023.

Còn giới nghiên cứu thị trường lại cho rằng, dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường nhưng khó khăn vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm 2023. Theo số liệu thống kê, 7 tháng đầu năm có tới 756 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu toàn thị trường giảm mạnh khiến các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng. Giao dịch sụt giảm trầm trọng đã khiến bức tranh bất động sản xuát hiện nhiều gam màu xám.

Cần xung lực đồng bộ để “phá băng”

Một số chuyên gia nhận định, thời gian qua thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do 02 nút thắt lớn nhất đó là vốn và pháp lý. Nhưng đến thời điểm này, những vướng mắc đang dần được tháo gỡ.

Bằng nhiều giải pháp quyết liệt, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản giúp gỡ rối cho thị trường bất động sản được ban hành trong một tháng, một điều chưa từng có tiền lệ trước đây.

Cụ thể, về pháp lý, ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với việc phát hành, gia hạn trái phiếu; ngày 11/3, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững...

Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung, dự kiến đến tháng 10/2023 này sẽ đồng loạt được thông qua, đây là một “cú hích” lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân. Gói tài chính này được xem là vị cứu tinh đối với doanh nghiệp đầu tư.

Ở một diễn biến khác cũng đang được thị trường BĐS hết sức quan tâm, đó là từ tháng 5 lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng thương mại có thị phần lớn áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến quanh mức 8%/năm, 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2%/năm...

Đáng chú ý, chưa bao giờ Nhà nước lại đưa ra các quyết sách liên tiếp trong một thời gian ngắn dành cho thị trường BĐS, đó là: Nghị định 08/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu doanh nghiệp Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) từ nay đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng; đặc biệt là Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

TS Cấn Văn Lực nhận định, đây là Nghị quyết toàn diện, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và NƠXH. Với động thái trên, tôi cho rằng muộn nhất đến quý IV/2023 thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại.

Tuy nhiên, dù đã có những chỉ đạo cụ thể được ban hành nhưng vẫn cần thời gian để các chính sách này có “độ thẩm thấu” vào thị trường. Những giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an”, chưa đủ lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, công tác triển khai thực hiện áp dụng ở các địa phương vẫn chưa thật sự đồng bộ và kịp thời, từ đó chưa thể phát huy một cách triệt để tinh thần của những chỉ đạo trên.

Do đó, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc cơ chế, chính sách đã ban hành, đặc biệt là chính sách tài khóa, tiền tệ, giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ… cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng, đất đai đã ban hành.

Nhìn chung, các nhận định đều cho rằng quý IV/2023 là thời điểm lĩnh vực BĐS sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần ở một số phân khúc và thị trường chủ lực là các đô thị lớn. Nhưng thời điểm hiện tại, doanh nghiệp BĐS vẫn phải tiếp tục “bắt mạch” thị trường, đưa ra những quyết sách chống khủng hoảng, nhằm duy trì hoạt động và chờ thời cơ đến.