Kịch bản nào cho thị trường Bất động sản năm Quý Mão

Sự kiện báo cáo nghiên cứu thị trường quý 4/2022 diễn ra ngày 6/1. Tại sự kiện, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) dự báo trong năm 2023, xu hướng phát hành trái phiếu giảm, tín dụng ngân hàng không biến động mạnh.

Nhìn lại 2022, thị trường BĐS Việt Nam có khá nhiều sự kiện nổi bật. Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), thị trường dần sôi động khi lượng giao dịch và giá một số khu vực không ngừng tăng, dẫn đến tình trạng sốt đất trên diện rộng. Trong năm vừa qua, nhiều chính sách, dự thảo nổi bật cũng được ban hành và nhận được sự quan tâm của cộng đồng, như đề xuất chính sách sở hữu chung cư có thời hạn; đề xuất đánh thuế BĐS thứ 2; bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường; ban hành mẫu hợp đồng mua bán & Quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch (condotel).

Trong báo cáo thị trường BĐS Việt Nam mới nhất, Dat Xanh Services (FERI) đã chỉ ra những kịch bản của thị trường bất động sản (BĐS) có thể diễn ra vào năm 2023. Dự báo nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường BĐS 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản: Kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng, kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản tích cực, FERI dự báo, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga – Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%.

Báo cáo thị trường BDS 2022 – Dự báo năm 2023 với chủ đề “Tìm cơ hội trong thách thức”

Trong nước, Luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành BĐS.

GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5%-5,5%. Room tín dụng cho BĐS chưa được nới thêm. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 – 11%.

Lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi BĐS giảm giá thêm. CĐT ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

CĐT lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Môi giới BĐS sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Ở kịch bản kỳ vọng , tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga & Ukraine, khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, GDP 2023 mức 5,5%, lạm phát 6%-7%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS. Ngân hàng nhà nước nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14% – 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp. CĐT tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.

Các CĐT lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh và có xu hướng sát nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm BĐS thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh này, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS, lãi suất cho vay tăng mức 17-20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.

Với kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. CĐT ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

Thị trường BĐS 2023 – Tìm cơ hội trong thách thức

Khảo sát xu hướng của khách hàng

Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services có một số khuyến nghị cho năm 2023 như sau để các bên liên quan có thể tìm cơ hội trong thách thức.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư BĐS: các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các BĐS đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, FERI khuyến nghị cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình BĐS phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với CĐT: Trải qua sàng lọc, những CĐT có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.

Đối với Môi giới BĐS: Đây là thời điểm để người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới BĐS sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với CĐT, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

FERI khuyến nghị người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp. Nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề.

PV