Giá nhà tăng cao: Gánh nặng chi phí và nút thắt thủ tục đẩy thị trường vào vòng xoáy mới

Giá nhà vượt xa thu nhập người dân – “ẩn số” từ chi phí đầu vào

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn đặc biệt khi giá nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục lập đỉnh cao nhất trong vòng một thập kỷ. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại Hà Nội đã đạt mức 80 triệu đồng – tăng hơn 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nhà liền thổ dao động từ 100 đến 200 triệu đồng/m². Ở TP Hồ Chí Minh, giá chung cư cũng không kém, lên tới 89 triệu đồng/m², còn nhà thấp tầng chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m².

Các đơn vị tư vấn quốc tế như Savills, Knight Frank và CBRE đều nhận định, đà tăng này không chỉ mang tính ngắn hạn mà có xu hướng kéo dài do nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào bị “neo” ở mức cao. Bộ Xây dựng dự báo, giá nhà có thể tăng thêm 10–15% khi biểu khung giá đất mới chính thức được áp dụng.

Người dân tìm hiểu thông tin dự án nhà ở tại Hà Nội – nhu cầu vẫn cao nhưng nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm.

Tại phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đặt câu hỏi thẳng: “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?”, yêu cầu các bộ, ngành phải có lời giải cụ thể, thay vì chỉ dừng ở các báo cáo tổng hợp.

Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, vấn đề cốt lõi nằm ở chi phí đầu vào. “Mỗi khoản chi phí trong chuỗi phát triển dự án – từ tiền sử dụng đất, thuế, phí pháp lý, đến chi phí nhân công, vật liệu – đều đang tăng mạnh. Khi giá đất đã ở mức cao, doanh nghiệp khó có thể phát triển dự án bình dân mà không chịu lỗ. Vì thế, họ buộc phải chuyển hướng sang phân khúc trung và cao cấp,” ông Trung phân tích.

Cùng góc nhìn, TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV – nhận định chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng giá trị đầu tư. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường khiến nghĩa vụ tài chính tăng gấp nhiều lần, đẩy giá thành dự án lên cao. “Khi cộng thêm lãi vay, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công, tổng chi phí đầu tư đã bị đội lên đáng kể. Những khoản tăng này cuối cùng đều được chuyển vào giá bán,” ông Lực nói.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) – thì cho rằng, muốn giá nhà hạ nhiệt, cần cải cách căn cơ cơ chế thu tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. “Hiện khoản này chiếm 10% tổng vốn với chung cư, 30% với nhà phố và hơn 50% với biệt thự. Nếu Nhà nước linh hoạt hơn trong cách tính và cho phép trả tiền đất theo nhiều giai đoạn, doanh nghiệp sẽ dễ thở, từ đó có cơ hội giảm giá thành,” ông đề xuất.

Nút thắt thủ tục khiến nguồn cung “nghẽn mạch”

Khi chi phí đầu vào tăng cao, đáng lẽ nguồn cung mới phải được đẩy mạnh để cân bằng thị trường. Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại: hàng trăm dự án vẫn bị “đóng băng” bởi vướng mắc pháp lý, định giá đất và thủ tục kéo dài.

Trường hợp Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm là minh chứng điển hình. Dự án tỷ USD này từng được kỳ vọng là biểu tượng mới của khu đô thị Thủ Thiêm, nhưng sau 8 năm chờ đợi, nhà đầu tư đã chính thức rút lui vì không thể gánh nổi chi phí đất và nghĩa vụ tài chính bổ sung. Chỉ riêng định giá đất đã mất nhiều năm với con số hơn 16.190 tỷ đồng – vượt xa tính toán ban đầu.

Ngay sau đó, chủ đầu tư Tháp Quan sát Thủ Thiêm cũng có văn bản phản đối mức tiền sử dụng đất bổ sung hơn 8.800 tỷ đồng. Hai dự án quy mô lớn cùng vướng “nút thắt” tài chính cho thấy hệ lụy của việc chậm cải cách cơ chế định giá và thu nghĩa vụ sử dụng đất – yếu tố đang khiến cả thị trường lao đao.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện có hàng trăm dự án tồn kho từ giai đoạn 2018–2020 chưa thể hoàn tất pháp lý, trong khi nhu cầu nhà ở đô thị vẫn tăng mạnh. Ngân hàng Thế giới ước tính, Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, nhưng phần lớn dự án nhà ở xã hội và bình dân đang bị đình trệ.

Thực tế cho thấy, ngay cả các tập đoàn lớn cũng không tránh khỏi “ma trận thủ tục”. Dự án Vinhomes Cần Giờ phải mất tới 21 năm từ khi hình thành ý tưởng đến khi chính thức khởi công vào tháng 4/2025. Dự án Vinhomes Giảng Võ tại Hà Nội cũng mất 11 năm hoàn thiện pháp lý. Những con số này phản ánh mức độ phức tạp của hệ thống quản lý hiện nay – nơi mỗi quy trình phê duyệt đều có thể trở thành “điểm nghẽn” của cả chuỗi đầu tư.

Cần “gói giải pháp kép” để hạ nhiệt giá nhà

Theo các chuyên gia, bài toán giá nhà không thể giải quyết chỉ bằng việc hạ thuế hay giãn nộp tiền sử dụng đất. Giải pháp cần mang tính đồng bộ, kết hợp giữa cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa cơ chế định giá đất, ổn định chi phí đầu vào, và phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Nếu không tháo gỡ được nút thắt về pháp lý, hàng nghìn dự án sẽ vẫn bị kẹt trên giấy. Khi nguồn cung tiếp tục co hẹp, giá nhà khó có thể giảm, bất chấp các biện pháp điều tiết khác.”

Còn ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước nên sớm hoàn thiện khung pháp lý hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, để tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách, gây ách tắc cho doanh nghiệp.

Trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi sau đại dịch, việc thiết lập một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và có khả năng tự điều tiết không chỉ là yêu cầu kinh tế mà còn là yếu tố bảo đảm an sinh xã hội. Nếu không sớm cải cách, Việt Nam có thể đối mặt với kịch bản “giá nhà cao, người mua chờ – doanh nghiệp khó bán”, kéo dài vòng xoáy tăng giá và rủi ro nợ xấu trong lĩnh vực địa ốc.