Cần quy định tỷ lệ hoán đổi đất hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, trước năm 2008, TPHCM quy định quy gom các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (“đất công”) nằm rải rác, xen kẹt, xen kẽ, bất định hình trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại và hoán đổi bằng 8%, sau nâng lên 10%, 12%, 15% đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có hạ tầng để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá thu về ngân sách nhà nước. Cách làm này dễ hiểu, dễ thực hiện, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước, nhưng đã bị tuýt còi, không được thực hiện kể từ năm 2008.

Tuy nhiên, để giải quyết các bất cập liên quan đến đất xen kẹt, theo Chủ tịch HoREA, với quy định tại điểm n khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai 2024 thì có thể vận dụng vào thực tiễn hiện nay.

Cụ thể, ông cho biết, theo quy định trước đây đã có quy định bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẽ do Nhà nước quản lý thuộc khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc trong dự án đầu tư có sử dụng đất và cho đến nay vẫn còn nguyên giá trị, nên cần được hoàn thiện lại để bổ sung vào dự thảo Nghị định Quy định về chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để quy định về giao đất, cho thuê đất hoặc dự thảo Nghị định Quy định về giá đất để quy định về định giá đất hoặc dự thảo Nghị định Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua phương thức hoán đổi đất.

Theo ông Châu, ưu điểm của cơ chế hoán đổi này là dễ hiểu, dễ làm và nguồn diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án mà Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp, hoặc giao cho Trung tâm đấu giá tài sản của Nhà nước thực hiện đấu giá, tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước và phát huy được nguồn lực đất đai là các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường.

Vấn đề cần xem xét quy định “tỷ lệ hoán đổi” hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Theo đó, HoREA đề xuất lựa chọn Phương án 1 trong 2 phương án dưới đây:

Phương án 1: Đề nghị quy định hoán đổi đất công nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.

Cơ sở của đề xuất này là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay thường chỉ quy định tỷ lệ đất ở khoảng 25-38% đối với dự án nhà cao tầng; khoảng 45-50% đối với dự án nhà phố; khoảng 50-60% đối với dự án nhà biệt thự, cá biệt đối với trường hợp dự án nhà vườn thì tỷ lệ đất ở rất thấp, chỉ chiếm khoảng 10-15%.

Phương án 2: Đề nghị quy định hoán đổi các diện tích đất thuộc diện Nhà nước quản lý hoặc được giao quản lý (sau đây gọi là đất công) nằm xen kẹt trong dự án bất động sản, nhà ở thương mại bằng với tỷ lệ diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã có cơ sở hạ tầng và chủ đầu tư dự án được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng.

HoREA lấy ví dụ, trường hợp Dự án nhà ở thương mại A có diện tích 10 ha, trong đó có 100 mảnh đất bất định hình như đường mòn, lối mở, kênh mương nội đồng không đủ điều kiện tách từng mảnh đất này thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng nếu quy gom 100 mảnh đất này lại thì tổng diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án là 1 ha.

Và nếu dự án A được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với tỷ lệ đất ở là 40% thì chủ đầu tư phải hoán đổi cho Nhà nước 4.000 m2 đất ở đã có cơ sở hạ tầng trong dự án để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá thu ngân sách nhà nước và chủ đầu tư dự án được Nhà nước hoàn trả kinh phí đã đầu tư cơ sở hạ tầng phân bổ cho phần diện tích đất này.

Nhưng, Phương án 2 “khó” thực thi và có thể gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức nên HoREA đề xuất lựa chọn Phương án 1. Bên cạnh đó, cũng theo HoREA, chưa có Dự thảo Nghị định nào quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện quy định tại điểm n khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 về “các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” đã quy định trường hợp “n) Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ”, nên việc bổ sung quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt vào dự thảo Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, dự thảo Nghị định Quy định về giá đất, dự thảo Nghị định Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là rất cần thiết.