7 yếu tố hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp ‘bứt phá”

Thứ nhất, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút FDI. Chi phí sản xuất kinh doanh đặc biệt là giá điện phục vụ sản xuất tương đối thấp. Giá điện sản xuất của Việt Nam thấp hơn khoảng 40-50% so với các quốc gia khác trong khu vực, VCBS đánh giá đây sẽ là lợi thế khi thu hút các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp như hóa chất, công nghiệp nặng,…

Chi phí lao động của Việt Nam vẫn khá cạnh tranh khi thu hút các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực thâm dụng lao động như: Dệt may, da giày, lắp ráp điện tử… Tuy nhiên, VCBS cho rằng, lợi thế trên sẽ sớm không còn khi hiện nay chi phí lao động của Việt Nam cao hơn đáng kể so với một số quốc gia như Bangladesh hay Indonesia.

Nét tương đồng về văn hóa và vị trí thuận lợi sẽ thúc đẩy nguồn vốn đầu tư FDI lĩnh vực công nghệ cao vào miền Bắc. Với vị trí thuận lợi cho việc vận chuyển nguồn nguyên vật liệu, hàng hóa và cho giá thuê đất thấp hơn khoảng 30-40% so với khu vực miền Nam. Miền Bắc đã đón dòng vốn từ các doanh nghiệp chế biến chế tạo như: Goertek, Fulian, Ankor, Foxconn… vào các tỉnh như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng.

Môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Ổn định tỷ giá luôn là một trong các mục tiêu hàng đầu trong điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, do đó tỷ giá USD/VND luôn ít biến động hơn so với các đồng tiền khác trong khu vực giúp cho các doanh nghiệp FDI ít chịu thiệt hại hơn.

Thuế tối thiểu toàn cầu (TTTC). VCBS đánh giá việc áp thuế TTTC sẽ có tác động trung lập đến việc thu hút FDI do: Việc áp thuế sẽ gia tăng nguồn thu ngân sách, qua đó, Chính phủ có kế hoạch lập các quỹ sử dụng nguồn thu thuế trên nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp FDI như hỗ trợ chi phí đào tạo, phát triển nhân lực, chi phí đầu tư ban đầu, hỗ trợ chi phí nghiên cứu phát triển; Việt Nam vẫn còn các lợi thế cạnh tranh khác ngoài thuế suất.

Thứ hai, giá cho thuê tiếp tục tăng trưởng. VCBS kỳ vọng giá cho thuê đất khu công nghiệp cả hai khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024 do: Nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ khan hiếm trong giai doạn 2024-2025; Tiền thuê đất/sử dụng đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đang có xu hướng gia tăng và tiền thuê đất của các chủ đầu tư phát triển dự án sẽ tăng mạnh từ năm 2026 do giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường.

Ngoài ra, các chi phí phát triển dự án như đầu tư xây dựng hạ tầng đặc biệt là vật liệu xây dựng tăng cao sẽ gây áp lực lên giá cho thuê. Các khu công nghiệp đã được phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng từ trước sẽ có lợi thế cạnh tranh nhờ giá vốn thấp, chủ đầu tư có thể linh hoạt điều chỉnh giá cho thuê nhằm thu hút khách hang; Giá khu vực miền Bắc sẽ có mức tăng giá cho thuê tốt hơn so với khu vực phía Nam nhờ vào nhu cầu thuê đất khi khi xu hướng dịch chuyển sản xuất của các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, linh kiện điện tử sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2024.

Thứ ba, đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Các đường vành đai, trục đường cao tốc phía Nam sẽ giúp nâng tầm các khu vực xung quanh TP.HCM và miền Tây. Các dự án trên được hoàn thành sẽ góp phần gia tăng tính kết nối của hệ thống giao thông phía Nam, giúp giảm thời gian luân chuyển hàng hóa và tiết giảm chi phí logistics.

Giá cho thuê đất tại các thị trường cấp 2 như: Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhờ sự phát triển hạ tầng. Ngoài ra, các doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng quỹ đất ở khu vực ĐBSCL cũng sẽ được hưởng lợi nhờ sự phát triển của mạng lưới cao tốc phía Tây. Ngoài ra, hệ thống cao tốc ở khu vực phía Bắc đang được đẩy mạnh đầu tư phát triển rất mạnh mẽ trong thời gian gần đây.

Thứ tư, kỳ vọng nguồn cung dần cải thiện. VCBS đánh giá nguồn cung đất khu công nghiệp trên cả nước sẽ tăng trưởng trở lại từ năm 2025 do: Các vướng mắc liên quan đến thủ tục phê duyệt/chấp thuận chủ trương đầu tư của các khu công nghiệp hiện nay do thay đổi của Nghị định 35/2022/NĐ-CP sẽ dần được giải quyết, góp phần thúc đẩy nguồn cung mới; Các thay đổi của Luật Đất đai sửa đổi 2024 sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình xác định gía đất tính tiền sử dụng đất hiện nay, ngoài ra, việc định hướng xác định giá đất theo giá thị trường sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng tại các dự án.

Thứ năm, cải cách pháp lý giúp đẩy nhanh nguồn cung mới. Theo đó, Nghị định 35/2022/NĐ-CP bãi bỏ quy định thành lập khu công nghiệp; Quy định các khu công nghiệp phải dành ít nhất 5 ha hoặc 3% diện tích đất công nghiệp cho phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp phụ trợ; Giảm bớt lập nhiệm vụ quy hoạch đối với các dự án đã được xác định trong quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế.

Trong khi đó, Luật đất đai sửa đổi 2024 sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất theo định hướng xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp và công nghệ cao là các dự án thuộc diện thu hồi đất của nhà nước; Luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể về nguyên tắc, trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất; Quy định linh hoạt về hình thức trả tiền thuê đất; Miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Thứ sáu, xu hướng chuyển đổi quỹ đất cao su sang phát triển hạ tầng khu công nghiệp. VBCS đánh giá xu hướng chuyển đổi quỹ đất cao su sang phát triển các khu công nghiệp sẽ là xu hướng chính trong giai đoạn tới.

Thứ bảy, tiêu dùng nội địa thúc đẩy nhu cầu cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS). Theo VCBS, tăng trưởng của thị trường thương mại điện tử là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê nhà kho/NXXS. Doanh thu hoạt động thương mại điện tử tăng trưởng cao.

Dựa theo báo cáo của SYNC Đông Nam Á, quy mô thị trường thương mại điện tử của Việt Nam được dự báo có thể đạt hơn 40 tỷ USD vào năm 2025, tương đương mức CAGR hơn 30%. Thương mại điện tử phát triển sẽ thúc đẩy hoạt động giao hàng nhanh, từ đó giúp nhu cầu đối với các loại hình như NXXS, nhà kho cao tầng.