“Chất xúc tác” giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

“Mê cung dòng vốn” khiến thị trường bất động sản loay hoay

Bên cạnh vấn đề về pháp lý khiến các doanh nghiệp bất động sản phải dừng lại để rà soát, việc đứt gãy về nguồn vốn cũng đang là trở ngại lớn đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Sự khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn tựa như “mê cung” khiến thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng loay hoay tìm hướng giải quyết.

Trong thời gian qua, doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai, không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Từ đầu năm 2023, Chính phủ đã không ngừng quan tâm và ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Chỉ riêng 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, và nhiều cuộc họp với các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành để tìm hướng giải quyết khó khăn trên thị trường. Những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số tín hiệu đáng mừng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian. Tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn đang là bài toán nan giải với thị trường bất động sản và hầu hết doanh nghiệp. Các chuyên gia đầu ngành dự báo tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. 

Nguồn vốn đóng góp vai trò quan trọng cho sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản. Trong đó, 6 nguồn vốn chính gồm: Nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn có quy mô lớn nhất và luôn giữ vai trò chủ đạo trên thị trường; nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản bao gồm vốn từ thị trường chứng khoán; Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây nhưng không chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường; Nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư; Nguồn vốn ngân sách. Thống kê cho thấy, những năm gần đây, nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Trong 2 năm qua, cơ cấu vốn cho lĩnh vực BĐS có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Cụ thể, theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực BĐS, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%. Ngược lại, năm 2022, khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS, tăng khoảng 27% so với cả năm 2022. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.

Nhưng nhìn chung trong năm 2023, doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.

Giai đoạn 2018 - 2021, TPDN BĐS không ngừng tăng trưởng. Các doanh nghiệp BĐS đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành TPDN giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng. Kéo theo là sự sụt giảm của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản xuống còn 52,734 tỷ đồng.

Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực BĐS là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng khoảng ⅓ tổng giá trị TPDN BĐS phát hành năm 2021.

“Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho hay.

Giải mã “mê cung”, khơi thông nguồn vốn

Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Để tháo gỡ khó khăn và tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, thì vấn đề cốt lõi là sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa từ phía cơ quan Nhà nước, tập trung vào một số nội dung:

Thứ nhất, ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra hiện tượng bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế.

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và luân chuyển dòng tiền dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Thứ ba, thị trường bất động sản cần minh bạch hoá thông tin để nhà đầu tư, khách hàng có niềm tin trở lại. Bên cạnh các giải pháp mang tính tình thế, việc cải thiện minh bạch thông tin để thị trường “tự chữa lành” sẽ là giải pháp mang tính nền tảng dài hạn.

Thứ tư, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.

Thứ năm, nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào DN thông qua trái phiếu.

 “Với bối cảnh thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt để huy động vốn từ các sản phẩm tài chính. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN BĐS. Đồng thời, việc đầu tư thông quỹ đầu tư có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của những nhà quản lý chuyên nghiệp. Giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức” – Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Bên cạnh đó, ngoài vốn tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần quan tâm và linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình phát hành cổ phiếu cho người lao động (ESOP), cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính….